智能小区安防系统建设情况扫描 - 安防知识网

随着经济水平的提高，人们对智能化安防系统的需求也发生了相应的变化。以智能小区为例，从房地产商角度，建设智能化安防系统能够增加小区的附加值，可作为一个噱头进行宣传，以促进销售。

　　“智能小区这两年朝着更加智能、人性的方向发展，对房产商来说希望让小区能够向智能化、高档化发展;物业单位希望能够通过科技的手段使小区管理更上一层，服务好业主;业主住户希望能够在智能小区内享受科技带来的方便生活及综合的安全服务。” 福建泰安科贸有限公司副总工程师张进表示。从物业管理方来看，要求安防系统功能实用，操作简单，能在最大程度上方便管理，运行稳定;而业主最主要考虑的是安全性、舒适性、便利性、私密性，简单易用。

　　尽管这三方的愿望都很美好，但智能化程度越高，所付的成本就越高，房价就会攀得更高，这也是目前的一大矛盾。静观这几年的需求变化，业内人士称，高端小区智能化系统推的也是比较大的，但高端群体性的智能化系统应用没以前多。以前大多停留在概念炒作阶段，近年来，物业、业主、房地产商都注重实用性，而不是讲究智能化系统高度的集成性以及智能化程度。

　　为适应人们不断提高的安防需求，新建小区的安防系统建设如火如荼，旧小区的安防系统改造也刻不容缓。细看全国部分地区情况，上海三意楼宇王伟春说：“上海的老小区(原无小区安防系统)基本上在世博会之前都改造过了，主要是由政府出资批量性的改造，包括小区出入口、联网系统等。现在承接的小区改造项目很少。”就昆明竞运达承接的小区项目比例来看，也是新建的较多，改造的少。

　　改造难度较大

　　新建小区的安防系统建设主要是根据楼盘的定位匹配相应的安防系统，而旧小区的安防系统改造难度与复杂度相对来说大很多。分析其原因，达实智能黄志勇说：“过去很多小区智能建设缺少长远的精确定位，以市场为导向，产品造型缺少统一规划;从网络建设到安防门禁、对讲、停车等应用没有去考虑是否需要到一个统一的管理平台;面对此类物业，智能化改造也相对较难，如有些物业管理方既想实现便捷应用，又不想花太多钱，很难取舍;原先的系统是淘汰还是直接升级，如何找到合适的厂家都是问题。但总的来说，主要还是业主对于分摊成本费用上的因素比较多一点，智能化程度是否需要高度统一化并非首先考虑的前提。”

　　同样，深圳市宇波智能工程技术有限公司董事长刘昭谈到：“由于部分小区业主的认识度和接受度有限，如何与小区业主沟通协商也成为改造过程中的难题之一。”

　　应用较普遍，升级和兼容是难题

　　从安防系统应用效果来看，业内人士表示，目前智能化小区主要是智能物业和日常安防管理，大多是一种大众化应用，不是个性化应用。福建泰安科贸有限公司副总工程师张进说：“目前一般小区安防会使用的有周界报警、停车场管理、楼宇对讲、监控系统、广播系统、户内报警、LED公告显示、电梯五方通话等。”

　　达实智能黄志勇反映道：“智能化安防系统并非越先进越好，即使在一些中低端小区楼盘中，其智能化系统的使用率并不太高，像智能手机一样，支持的应用越多，具备的功能越强大，系统就越难以学习和维护，普通用户对其要求也就越高，当期望与现实产生不如意时，用户对于此类的智能化抱怨也多。”

　　从技术应用程度来讲，小区楼宇对讲到智能家居的基本应用都已涵盖，智能系统与业主使用率最大的是门禁一卡通，但是要达到通过智能终端控制家居电器，实现家庭安防还是在高档楼盘小区，在国内来讲，已建成这样的小区，但并未广泛推广出来。在使用过程中，国内的智能化系统技术水平相对不是很高，存在系统升级和兼容难题。

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　　需加强后期维护

　　从维护来看，一般两年质保期以后，开发商则不再进行统一管理，而是由业主成立业主委员会，由业主委员会自主选定。但一般质保期过后，维护费用加大，维修人员的专业维护能力欠缺。“维护维保有一定的滞后性，不像电梯有强制性的维护措施，智能化系统目前还没有强制性的标准，相对并不是特别的完善。目前很多系统过完三五年之后处于瘫痪和半瘫痪的状态，红外对视和周界三五年之后都会成为摆设。” 湖南尚格物业黄国辉谈到。

　　达实智能黄志勇也表示：“国内包括深圳有很多智能化小区都还存在一个问题：物业只上系统，不管维护。很多小区的停车场或门禁对讲处于半瘫痪状态，还有些系统用了一两年都没人去管，质保期满了，物业不愿意投入更多的维护资金去寻求工程商的续签，而只一味把责任推给原生产厂家，导致厂家委屈、业主委屈、物业也‘委屈’。”一个系统要想发挥其功能，应在使用过程中加强管理维护。

　　回款相对较慢

　　与过去相比，承接的智能小区建设更加规范，要求施工水平高。但受楼控政策影响，小区项目回款周期较慢，付款条件不太理想。因此为规避风险，工程商一般会跟房地产商有选择性的合作。据上海三意楼宇王伟春介绍：“上海项目资金回笼比较正常，从来不会对供货商拖款，一切按合同执行。另外，工程做得好，积累了一定的信誉，也对技术、质量有保证。而与开发商长期合作，他们也比较放心，我们的工程报价也有一部分让利。”深圳宇波刘昭谈到：“我们接触到的情况是，一般会先付进度款的70%。而维护业绩占小区业绩总比重的10%。”

　　针对以上问题，需要房地产商、物业管理单位、工程商、业主等几方共同努力解决。在智能小区安防系统建设初期，房地产商树立更具前瞻性的投资理念并合理规划;在使用过程中，物业管理单位还应最大程度发挥安防系统的实际效用;工程商在建设安防系统时，以用户需求为导向，选择适用的安防产品或系统，严控施工环节并加强维护;在旧的小区安防系统改造过程中，业主多一点理解与支持。