不管是大公司还是小公司，他们在选取办公场所的时候都很在意地理位置如何，当然，还包括大厦的品质，如智能化水平。而安全防范系统已经成为提供办公大楼的智能化水平的不可缺少的一部分，在甲级写字楼中更是如此。\r\n
近几年，我国的房地产市场一直是处于高速发展的状态，其中的写字楼市场亦然。据深圳市国土资源和房产管理局统计，2004年深圳市的办公楼销售总量为27.54万平方米，2005年达到28.49万平方米，而近两年的平均增长速度达到21%。据统计，到2006年后，深圳CBD内正式招商以及即将竣工招商的摩天大厦近20栋，初步预算，这些CBD主楼项目的建筑面积合计约150万平方米。\r\n另据戴德梁行统计，2006年北京预计将有近150万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于各个区域，预计上海有5个甲级写字楼项目，合计23.6万平方米投入市场，而广州未来12个月写字楼新增供应量达71.69万平方米。\r\n在供应如此旺盛的情况下，需求情况更是乐观。据了解，普通的写字楼租金价格上升趋势不明显，而甲级写字楼不仅空置率低，而且租金呈直线上升的趋势，尤其是在上海、北京、深圳等地，这就使得高档写字楼的投资回报率非常可观，引来许多投资客趋之若鹜。就像有些业内人士所相信的：在深圳CBD中，有一些优质的项目能够给它的投资者带来滚滚黄金。所以在目前，写字楼市场结构有所变化，甲级的越来越多。\r\n
写字楼市场活跃 安防一展身手\r\n 目前，除少数自用写字楼外，大多数办公写字楼都是分租给不同的公司用户的，因此平常往来的人员非常复杂，这种情况下，对安防的需求慢慢清晰。目前来看，随着经济的发展，甲级写字楼越来越多，而甲级写字楼的标准也更高。相应地，5A的其中之一SA（Security Automation即安保自动化）当是不可或缺的。\r\n据上海高诚智能科技有限公司的工程师严昶表示，而如今，甲方并不像以前一样对安防不是很了解，任由供应商或工程商推荐。现在对安防已经形成了一种概念，比如甲方会提出，哪些地方要装摄像机，哪些地方要装报警设施，由此看出，甲方的主动需求已经体现出来。\r\n西门子楼宇科技中国区安保产品业务发展经理张星表示，公司总部看到国内目前安防行业的增长速度比较快，而且增长态势稳步，差不多保持在两位数。近两年，商业楼宇的
安防市场增长量也大约保持在20%左右。\r\n据了解，该公司的安防产品进入中国差不多有一年多的时间，当时也是看到了商办大楼这一垂直应用市场。随着甲级写字楼的增多，智能化的建设水平也在整体提高，这就给中高端的产品供应商一个比较好的机会。同样的情况还有派尔高，该公司的销售工程师傅莹表示：“甲级写字楼越建越多对我们来说，确实是一个很好的机遇，因为我们的定位是高端，而以前，甲级写字楼是非常少的，所以我们的产品在这一领域应用的并不多。”\r\n “显然，这一市场还处于发展的初期阶段，同样，我们也感觉到，这一市场具有极大的发展前景，尤其对于像VERINT一样已经成立并富有经验的厂家来说。”作为全球领先的网络视频监控供应商，VERINT公司的亚太区主管Ady Meretz表示，“市场还有增长的空间。除了安全意识的提升会推动安防市场的发展之外，商业大楼的销售市场已经赋予它一个具有竞争性的商业空间。高级安防设施的提供有助于区分开发商的产品，尤其对于在中国成立的外企生产的产品。”\r\n
写字楼安防：监控唱主角\r\n 事实上，写字楼的安防系统并没有相关的规定，即使有一些，那也是区域性的，不是一个可供参考的标准。所以装不装安防系统，装什么样的，都是由甲方根据其资金情况或本身的需求来决定。如今，只要是商业楼宇一般都有装安防系统。\r\n据高诚智能的严昶介绍，楼宇自控、消防、安防等弱电系统在一般的写字楼里的造价是每平方米30多元人民币，而好的可以达到每平方米200多元。栢诚中国的弱电高级工程师孙莉介绍说，如果在自用的写字楼里，安防的投入金额会高很多，大概占到弱电项目的1/3之多，用到的摄像机、门禁都非常之多。如果是出租型的，报警设施没有多少，门禁基本上也不需要，剩下就是监控系统。\r\n在目前的智能楼宇里，安防系统的份额还不算高。西门子楼宇的张星说，这里有几方面的原因；一是商办大楼是提供公共服务的，监控系统通常会由业主从头到尾来做，而门禁的话，一般业主不会考虑用。因为大楼内部将来是分租给各个不同的公司，会牵涉到面积大小，授权等问题，租户也不放心这些授权等信息由开发商掌握。但租住在里面的各个公司可能都需要装门禁，但他们的门禁应用是非常简单的，只有一些如人员的出入限制，很多公司是为了阻挡推销员才装的，功能跟要求比较简单，一般很少公司用到比较高端的产品，一个办公室也不会特别多的门，所以每个公司的门禁项目的额度也不会很高。只有在政府办公楼或企业自用写字楼，才会涉及到门禁的大规模应用，但像这样的项目在国内不多，更多的是分租的，所以说这是一个比较主要的原因。像防盗系统，在财务室、银行网点或楼下的商场等地方会用的多一些，还有公共走道或周界会装一定数量的，但总量不会很高。\r\n中程科技的智能建筑事业本部设计室主任周遵念补充说，在一些保密性比较高的公司里，他们会装对讲系统，外来的访客在楼下呼叫，待确认身份后才能进入。如果对保密性的要求没那么高，一般也不会装对讲。\r\n而派尔高的傅莹说，尽管安防只是办公大楼其中的一个很小的子系统，相对来讲不是特别地大。但办公大楼的特点是布点比较密，200多个点的系统是常见的。与工厂监控、小区监控等来进行横向比较，所以说，楼宇监控的规模其实不算小。\r\n这样一来，写字楼安防系统的重头戏就落在监控上面。在普通的写字楼里，通常会安装枪型摄像机，客户看上去特别醒目，给人突兀的感觉。而对于甲级写字楼来说，系统设计时比较强调产品外观与环境和谐度，不会在布摄像机时布的很难看，或在放在非常明显的地方，或者安装的不够规范，这样会破坏大楼内部的整体环境。比如一些半球或外形比较精致的摄像机会比较受欢迎。\r\n 资金投入因“人”而异\r\n 上文提到，安防系统或多或少、或大或小，而不同的甲方对安防系统的认识也有差别。有的会觉得这办公大楼是要出租给不同的客户的，比较好的硬件环境及安保设施的完整，会更吸引客户关注的目光，而客户在以后的使用中更加舒服、便利，也更能给客户以安全的保障。例如在华东地区，有些甲级写字楼是由比较著名的设计单位来设计的，如华东设计院、同济设计院、现代设计院等，而由于这些设计院做出来的设计非常高端，所以对高端品牌的进入非常有利。\r\n然而，并不是所有的写字楼都那么“幸运”可以得到高端安防设备的保护。“我曾经了解到一个情况，有个商用楼宇，外表很好的，弱电才用到三五百万，而按照一般的做法，至少要用一两千万。其实有一部分楼宇的安防做的特别简单，监控点的确是可多可少的”。栢诚中国的孙莉说，“因为部分地产商会觉得安防是虚的地方，他希望花的钱对他的卖点有所提升，所以喜欢把钱用在外面、客户能看得到的地方。监控点是200个或20个？这跟卖点没有关系，不会产生增值效应。比如，用顶级摄像机跟国产摄像机，能提高多少卖点？开发商只是做了5A，出租的时候只说有5A，但是这是什么档次的5A，没人会追究的。对于那些出租型的写字楼，尤其是国内开发商开发的，对安防的投资额度是比较少的，即使是甲级写字楼，也不是进口品牌一统天下”。\r\n在这种情况下，要想写字楼安防的利润率比较高是一件比较困难的事情。此外，我们知道，与室外高速公路、隧道或有粉尘的加工厂相比，写字楼的安防应用环境都是相对理想的。不管是写字楼的室外监控还是在室外，照明条件都比较理想的。这种环境对产品的要求比较简单。\r\n西门子楼宇的张星补充说，开发商主要关注的是硬件的建设，而对服务的关注程度没有别的垂直市场高，所以供应商可能提供的增值部分会相对少一些。而且，开发商对系统整体的要求相对来说比较简单，要想来点附加值是比较困难的。而且，国内的楼宇商业楼宇市场还存在很多的贷款压力，所以投入不会太大。\r\n 谁提供了解决方案 谁就赢得了市场\r\n 既然写字楼对安防产品的要求很简单，那对供应商来说，门槛是比较低了，因此，这一市场会否引来更多供应商的竞争？\r\n竞争无处不在。不管是在中低端市场还是高端市场，而中低端的竞争主要在于价格的竞争，而高端市场的竞争点却是集中在实力、品牌，更深层的在于系统的兼容性和发展空间，比如说集中在高端市场的品牌：西门子楼宇、霍尼韦尔安防、派尔高或者三星等。\r\n西门子楼宇的张星表示，他们的产品线比较长，例如半球，差不多有10个型号，还有一些特殊的，如日夜转换半球，而在国内能提供这类产品的厂家是屈指可数的，还有矩阵产品，从128路到200多路的范围，基本上满足了大多数写字楼的要求，由于是专门针对目标市场而进行研发的，所以更能适应市场的需求。\r\n “而安全意识的提升使得网络视频解决方案的需求越来越明显，我们发现，物业管理公司以及商业组织希望能够装‘聪明’的监控系统来保障人身、财产及客户的利益。”VERINT公司的Ady Meretz表示：“如今，终端用户需要一个解决方案，而这个解决方案不仅仅完成单一的录像任务，他们还要更有效地控制监控设备执行监控职能，其中，那些设备可能分布在一栋大楼的不同楼层，或者涵盖不同的地点方位，甚至地理位置也不同。”据悉，VERINT公司会了解用户的需求，他们设计的解决方案是针对不同的地方及地理位置所带来的操作问题而设计的。\r\n然而，由于安防只是楼宇智能化的一部分，所以安防系统的竞争点更多的会上升到弱电的竞争这一层面上。安防系统是很小的一块，能提供全套服务的更受欢迎，目前来讲，越来越朝这个趋势发展，就像安防业比较推崇的“一站式采购”。不像以前那种像“游击队”一样的工作模式，这个做消防，那个做装修，各做各的，产品不统一。而从业主的角度讲，更多地会考虑到维护的成本，自然不希望面对很多供应商，而只需要一个有整体实力的供应商来服务比较好。\r\n而这也是写字楼安防的难点，即系统的整合。一般来讲，是以BA为主导的，不同的子系统分别由不同的厂家提供产品来组建，集成的品牌比较多，涉及到不同的厂家、不同的协议。从这个角度来讲，霍尼韦尔安防跟西门子楼宇的情况比较相似。相对于一般的安防企业，他们都能够提供一部分BA的产品，范围更广些，解决方案也更加完整。而用户考虑到整个系统整合，比较容易接受同一个品牌的产品解决所有的问题，不希望今天面对这个，明天面对那个。\r\n缘何用户如此钟爱能够提供完整解决方案的供应商？派尔高的傅莹说，在以前的项目中，用户对此并不太在意。他们觉得，视频监控就是看看，控控，还能怎么样呢？实际上，一般一栋楼是分几期来建设的，一期是基础性建设，先是把各个子系统搭起来，消防有了，监控有了，防盗有了，各个子系统是完备的；二期是集成化，把各个子系统集成在一起；可能到了三期才进行智能化的开发。很多项目很难一下子达到智能化的需求，这样的目标定的似乎有些高。随着技术的进步，安防系统应该是可以升级的。所以说如果一期建的时候并没有考虑到后期的这些情况，那以后要是有扩展的想法是比较有难度的。现在新建的国内项目，都要求跟别的系统或平台进行集成。考虑到这点，会要求视频监控系统各主要部件统一协议或统一通讯方式。\r\n因此，如果是采购同一个品牌，那在产品兼容方面会省去很多麻烦，而品牌不统一的话，也要使系统内部的通讯方式能够兼容，以便于以后的兼容以及升级。例如报警跟监控的集成，必须两个都有一个对外的接口，子系统内部的协议必须是相互统一的，通讯才能通畅的。\r\n例如VERINT提供的解决方案能够整合门禁和其他安防系统，而且，他们的解决方案是基于灵活、开放及标准化的基础上，应用程序的编程接口也使我们的网络视频解决方案能够非常容易地与其他安防产品相连。而有些第三方供应商提供的解决方案并不是基于开放的平台，同时不具有可量测性和互用性，这就限制了方案的完全扩展的可能。\r\n 小工程商喜见写字楼安防工程\r\n 与其他不同的垂直市场相较，在一些工程商眼里，写字楼的安防市场并不算很大。一栋20层左右的写字楼，最简单的安防系统是这样的：每层只有2个或3个监控点，而且也只选取中低价位的产品，这样做下来，一个项目甚至只有10万元左右，价格非常低。一般大的工程商由于公司运作成本高，都对这样不赚钱的工程并不感兴趣，无形中把机会“让”给了一些小型的工程商。\r\n这样的情况还比较常见。对于那些租售业绩较差、空置率高的写字楼项目，由于无法达到投资资金回笼的预期目标，而使得开发商的资金周转失去控制，这对他们来说，是非常棘手的一件事。对此，开发商“开源”不能，那首先就得“节流”了。\r\n“我们曾经做一个智能大厦的项目，开发商的资金捉襟见肘，用在土建上都很紧张。但开发商还会要求上智能化项目，而选用一些刚刚‘及格’的产品。”陕西天地飞豹科技有限公司技术部的田新勇表示，“对于开发商而言，建设这些智能化项目只是为了对外宣传，招商的时候有个说法。其实系统到底如何，好不好用，他们并不关心。”\r\n另据田新勇介绍，由房地产公司开发的写字楼，不像政府的办公大楼那样都考虑名牌，他们在安防方面普遍都是“节省”的心态，对设施施工也没太高的要求。而且在这样的市场经济下，房地产公司是企业性质的，对成本控制特别严格，所以由房地产开发的写字楼，大部分都徘徊在中低端。除非像一些顶级的写字楼，对品牌要求比较高，至少是合资品牌。\r\n 存在的问题——系统利用率过低\r\n 产品的功能目前来说是比较完备的，但有时，客户怕麻烦，不愿用那么多在他们看来非常复杂的功能。或者有时候知道有这个功能，但不知道怎么去用。有的也很担心功能的使用会不会降低产品或系统的寿命。据了解，很多商业办公大楼的安防系统利用率可能只有20%到30%，非常可惜。\r\n派尔高的傅莹表示，很多时候客户花大价钱买一套系统，但是利用率非常低。例如，现在的摄像机有预置位、轮巡等多种功能，但是很多客户却用不到这样的功能。很多客户其实就是拿着遥杆遥遥看看，他认为这样就行了，所以说大部分钱都相当于“扔”掉了。因此，他们建议客户既然花了钱，就要把这个系统用足，甚至包括将来，如：这个系统是可持续开发的，而不是说建好后，将来不能再发展了。所以作为供应商应该在系统的整体性，利用率方面尽量给客户更多的建议，或者给客户充分的培训，让他们理解功能怎么去实现，或这些功能能给他们带来什么。\r\n也许只有客户充分了解到安防系统的价值，才更加“舍得”在这方面的投入。\r\n 发展方向\r\n 据栢诚中国的孙莉说，现在的办公楼监控系统中，用的比较多的是矩阵。而且在一般的大型建筑里，如果监控点距离不远的话，信号到达管理中心后的效果都不错，不会有大的损失。再者，模拟的系统比较经济实惠。\r\n而如今的数字化监控呼声非常高，那么它在写字楼安防将发挥怎样的作用？孙莉表示，以后会陆续用到数字的系统。目前的网络产品比较便宜，DVR的压缩技术也比较好，而且数字的系统布线简单，图像传输没有衰减，不受干扰，并能做到远程监控，有利于大型物业集团的统一管理。\r\n西门子楼宇的张星认为，数字产品在一个分散控制的架构上基于网络实现的，系统比较灵活，毕竟现在的网线是无处不在，想在任何一个地方设监控点都可以，传输距离无限远，这是数字系统的最大优势；要是模拟系统的话，必须老老实实拉线才行，模拟的必须有他独立的线路。从某种意义上说，以前的闭路监控（CCTV）变成“开路”监控了。而在智能楼宇里，分散控制的可能性不大，毕竟，现在基本上都是一栋楼有一个监控中心，远程监控的需求还不明显。\r\nVERINT公司的Ady Meretz表示，由于监控系统需要管理不同楼层甚至是不同地理位置的建筑，所以其中的关键技术在于视频的管理和分析。而公司发现增加分析功能有助于他们更加简单和有效地管理安防设备，同时还能提高那些设备的紧急反应能力，因此，分析功能这一需求正在增加。对于高安全要求的基础设施来说，他们相信分析技术更具有关联性和可应用性。同时，VERINT看到分析技术将在这一市场上占一席之地的远大前景。这也是VERINT所认可的工业未来的演变趋势。例如VERINT的网络视频解决方案提供了很多这方面的内容：如有线、无线的编解码器和IP摄像机，这些设备在户内户外都可以抓拍到高清晰度的图像；视频管理应用程序提供实时浏览和管理本地以及远程的录像资料的功能；更多智能化的操作，如对象查询、辨别、分类和调查管理。\r\n然而，栢诚中国的孙莉表示，由于数字化系统存在一些弱点，而这可能是部分客户不能容忍的。有些客户反馈，数字化系统在图像延时方面太明显，而且图像还原也还不尽理想。所以说，模拟的系统还会继续存在，并有待数字化的进一步发展完善。\r\n
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