安防系统是新建小区的最基本要求，比如上海市就发布《住宅小区安全技术防范系统要求》强制性地方标准，规定新建住宅小区必须设置电视监控、周界报警、楼宇对讲、防盗报警和电子巡更等5大安全技术防范系统。这些系统与物业管理相结合，给住户提供了一个安全、舒适的生活环境。\r\n

安防系统与物业管理相辅相成
现在，国内跟国外一样，经济发展非常迅猛。而人越是富有，越会考虑怎么保护自己。国内大部分都是密集型的住宅形式，那在这样一个密集的环境中，住户的人身、财产安全如何保障？这就需要依赖相应的安防系统，如防盗、监控、对讲等。此外，智能化的安防系统还为物业管理公司提供了一个高效、便捷的管理平台。

上海宝通泛球电子有限公司的总经理助理钱宏称，现在国家对此类工程项目的要求是，为了达到更高的智能化，原来独立的项目，都要集成到一个平台中去，除了安防外，还有物业、楼宇自动化、广播等；而将安防并入弱电总系统中，也是为了便于物业的管理。

安防系统与物业管理是相辅相成而存在的。上海威思特科技发展有限公司的总经理任德华称，现在的物业需要借助安防来提高管理的效率和服务的品质；而即便有再先进的安防系统，如果物业管理不好，那这个工程也难以发挥出它的作用。在整个系统运营的过程中，物业管理起关键的作用，如果物业管理跟不上安防的发展或不够成熟，只是起“传达室”的作用，那就会把工程完成后的所有问题都抛给工程商；成熟的物业管理有一套自己的体系，还可以解决工程出现的大部分基本问题，并及时地去维修。

任德华表示，工程不出问题是不可能的，关键在于响应的速度有多快。即便工程商的响应速度够及时，那与身处“一线”的物业管理相比，还是会差一些。而据这几年来的经验，60－70%的问题都是基础层面的，因此，很多简单的、小的问题如果能由物业管理来协助工程商解决，那对工程商来说，售后服务的负担会小很多，而用户也不会因工程时不时地出问题而恼火。

当然，安防系统也给物业管理带来了一定的压力。物业管理部门总会担心安防系统到时是不是能起到真正的作用。例如有的报警系统投入使用后，误报、漏报的问题给物业管理带来了很多的麻烦。一旦有了经济损失，物业管理会认为是安防系统的漏洞，而住户会认为是物业管理不善，由此会引发双方之间的很多纠纷。

此外，深圳华侨城房地产有限公司设计研创中心的高级工程师、业务经理黄飞跃还表示，其实现在开发商也比较头痛，比如监控摄像头与业主隐私之间的关系总是“剪不断、理还乱”。稍微哪个地方装的不适合了，业主就要投诉侵犯了个人隐私，要是不装吧，万一出现了问题，业主又说是摄像头“缺位”惹的祸，也让开发商及后期的物业管理两头为难。

实用性的系统占主流
“智能化”似乎给小区的安防系统打上了一个深深的烙印，然而，从一些工程商的反映来看，开发商对智能化的诠释显得越来越理智，而不是一味地追求最新的产品、最热门的技术，显然，“实用”是现在建设安防系统的基本原则。

宝通公司的钱宏称，经过几年的发展，小区的安防系统不像原来那样要做得很精致、很高端。现在，安防系统作为一个小区的基本配置，各方面基本上达成了共识：技防的要求也不是很高，只要达到基本的配置、基本的功能，人防和技防能够结合，能够通过房子的验收或政府规定的要求就可以了。所以说，现在的安防比原来刚开始做的时候简单了很多，比如现在小区的监控系统就做得比较简单，安装位置主要在小区大门、各出入口、地下车库的出入口，而原来，甚至每个单元门的出入口或电梯厅都被要求安装监控系统。

“作为开发商，关键在于‘度’的把握，不同档次的楼盘，配置的标准也是有差别的。比如别墅平均每户的投资达到1、2万元，而如果是高层的话，那投入会少很多。很多开发商意识到，在安防方面过多的投入，其现实意义并不大”，华侨城房地产公司的黄飞跃表示，“由于开发商的客户是业主，应时刻以业主的需求为导向。尤其是在比较高档的楼盘，很多业主对智能化的关注程度也不高，他们不一定会对新技术、新潮流感兴趣，而更关注楼盘的环境是否优美、生态如何、是否绿色等。对于许多先进的东西，富人不一定喜欢用，也不愿意用。比如说带指纹识别或其他生物识别的系统，那些高收入人群还会担心他的信息泄密，被人利用干坏事，类似这种先进性带来的风险都是他们所不愿意看到的。”

此外，实用的系统大受欢迎的另一个原因可以从投资的角度来看。据深圳市宇波智能技术工程有限公司的工程师曹立敏称，对于价格太贵的名牌产品，开发商一般接受不了。工程商在推荐产品的时候，也多数以中等的为主。

工程商的难题
现在的住宅小区市场发展很快，不仅给产品供应商带来了很多市场空间，同时也让工程商受益其中。然而，对工程商来说，住宅小区的安防市场并非轻而易举易就能“吃”下去。从工程的竞标到完工再到试用，工程商遇到了不少的拦路虎，比如竞争激烈、售后服务的成本高、产品稳定性不佳等。

竞争激烈
一个小小的工程，就有二三十个工程商来竞争，“僧多粥少”的局面时刻存在。开发商的投资额本来就不高，还不断地压低价格，工程商之间也在持续地进行低价竞争，“战火硝烟”随处皆是。

通常来说，小区的安防工程难度都不大，做起来相对比较容易一些，所以大大小小的工程商都能够对付得了。这也就导致项目的门槛比较低，进入这一市场的工程商非常多。工程商多了，价格战打得太激烈，产品的价格都太透明。打开互联网，产品的价格都可查到，而且网上的价格跟工程商的进货价格相差甚微，这一点对工程商来说是非常不利的。

威思特的任德华表示，“其实竞争的根本最终还是成本，即采购成本。”据了解，现在一般的采购成本占到工程额的65%－70%，那如果采购成本相差10%，对整个工程来说，就是6%。“一般来说，这个‘6%’往往是客户所不能接受的。”

另据宝通的钱宏称，“上海市今年年审的时候提高了要求，原来每年的标准是100万的工程额，今年提高到200万，这就把很多实力不济的工程商挡在外面，提高了行业门槛。”\r\n此外，据很多工程商透露，现在开发商与供货商的接触越来越频繁，尽管很多产品是公开招标的，但甲方实际上已经把品牌定下来了，而不管哪个工程商竞标成功了，最终都会选择某家的产品，而这样一来，供货商有主动的优势，因此他也不会把产品的价格降下来，甚至有的供货商的服务很差，但工程商却无法选择。

售后服务的成本高
在住宅小区这一市场，由于竞争激烈，工程商的安装费用一降再降，微薄的利润难以支撑繁重的售后服务，因此，服务要求太高是许多工程商的普遍反映。

据了解，在这一市场，工程商不是和一个业主去沟通，也不是跟房地产商去接触，而是要和千千万万的住户去打交道。由于小区的安防系统经常会出问题，而且有的人不会使用，还会无意中搞坏东西，这样一来就产生了很大的维修量。

上海宝通的钱宏表示，“还有的住户住进去的时候要装修，而装修的时候把东西拆掉了，拆完了后工程商要帮住户重新装，重装不但工程商收不到钱，还要付给施工队费用。但我们当时做工程的时候也通过验收了，按道理再安装是要收费的，可是如果我们去找房产商，他们会推说去找业主，但是业主也不认为他应该付费给我们。工程商觉得的压力很大。”

在很多低价中标的工程中，工程商选择产品的标准难免要降几级，而低价工程尽管在工程完工时的现场效果能够“蒙混过关”，但经不起时间的考验，往往过一段时间就会显露出其廉价的本质，这又给工程商加重了维修的负担。

很多工程商也希望供应商能够与他们共同来分担产品的售后问题。因此，工程商非常青睐那些售后服务及时到位的产品供应商。中国这么大，在每个大中城市都设立一个售后服务中心对供货商来说是一个很大的考验。因此，很多工程商在用外地品牌的时候，多多少少都要为售后服务的问题而犯难。正如广州安居宝科技有限公司副总经理黄伟宁所言，“没有本地化的服务，客户就不敢采购这个公司的产品，这一点对供货商来说，是一个门槛。”

产品稳定性令人担忧
如果没有资金的限制，工程商都乐意选择质量上乘的高档产品。但是由于各种因素的影响，在住宅小区这类工程中，用到的产品往往是中等甚至非常低端的，稳定性问题始终摆在工程商的面前。

博世安保有限公司深圳代表处的防盗及对讲系统产品市场经理罗宗正表示，在小区规模不断扩大的同时，产品也在适应市场的变化，因为一般的产品用于商业市场时通常规模不会太大。显然，系统越庞大，稳定性越低，对产品的开发要求就越高。

威思特的任德华表示，“维修是工程商的工作内容之一，所以在我们看来，工程问题不断，我们觉得越复杂的产品或系统，问题越多。因此在选择产品或系统时，会选择最简单、最直接的。具体到产品类别来说，像是巡更、摄像头这类产品还好一些，门禁跟报警的就很难说了。门禁的问题是，想出的业主出不去，想进的进不来，而红外报警系统的维修率更高，甚至在一些项目中达到百分之几十。”

系统向“数字化”发展
在现在的小区安防系统中，大多用总线的方式来联网，但据了解，此种方式尽管比较经济实惠，但系统能够实现的功能也相对比较单一。随着现在小区楼盘规模的不断增大及客户各种应用需求增多，原来传统总线方式的联网系统已经很难满足各方面的需求，而姗姗而来的“数字化”开始在小区里崭露头角，并给用户带来了更多、更新的功能。

安居宝的黄伟宁称，在住宅安防系统的多个子系统中：监控、门禁、防盗报警、周界防范、巡更等，每个子系统都担当着不同的角色，其中与住户最密切相关及应用最多的是楼宇对讲系统，在整个住宅安防系统采购额中所占比例也是最高，超过50%以上。因此，可以说，整个社区的数字化是以楼宇对讲的数字化为核心而发展的。除此之外，数字监控、数字探头等新的技术也不断应用于住宅小区。\r\n据黄伟宁表示，现在所提倡的“数字化”是以数字家居智能终端、公用智能终端、小区局域网为基础，基于TCP/IP通信协议，实现包括楼宇可视对讲、安防报警、三表远程抄收、电气控制（空调、照明、窗帘等）、家电控制、信息管理（社区信息、访客留言留影等）、电子像册等数字家居智能控制，并应用基于TCP/IP的小区总线集成与综合管理平台，实现对其它智能化系统（如周界报警、CCTV监控、车辆管理、建筑设备监控、电子巡更等）的综合管理。

博世的罗宗正表示，发展商及用户的需求决定了“数字化”发展的脚步。如果发展商或用户只是需要做到可视对讲这个程度的话，那是否“数字化”并不重要，而如果需要实现更多的功能的话，那小区的安防系统以TCP/IP为通信协议搭建网络平台是非常有必要的。

在楼宇对讲的数字化过程中，尤以智能家居的发展最为突出。据很多工程商表示，在近几年小区安防的发展过程中有一个明显的现象，即小区安防的建设正在由公建向智能家居转移，由此可以想象，智能家居在小区安防系统中所占的份额还将更多。

智能家居控制渐成建设重点
这几年，小区里公用的安防系统如监控、巡更、周界防范等的建设情况基本已经发展成型，除了传统安防系统的需求外，房地产开发商及用户开始对带家居智能化的功能表示出了需求。

据华侨城房地产公司的黄飞跃表示，有些小区里，住户中的中青年多一些，这类住户往往对潮流、时尚的东西比较有兴趣，比如安防与互联网的结合，远程操控家里的电器，年轻人会觉得新鲜。有这样的用户群作基础，系统的利用率也会高一些，这就为智能家居系统的健康发展奠定了基础。

据威思特的任德华表示，智能家居的内容非常丰富，而现在市场上有关此方面的概念也非常多。现在开发商或用户用得最多的是一些比较实用的，如自动化控制的部分，电梯控制、灯光控制、窗帘的控制等，像是带场景的灯光控制在如今就比较受欢迎，这个功能跟装修结合起来，可以避免在一个客厅里装一排的开关，用户使用起来比较方便，显得更加实用一些。

总的来说，智能家居的功能设计基于人性化而为之，但价格会相对传统的系统贵一些。据了解，用在别墅里的一套智能家居控制系统大概需要几万元，如此昂贵的价格用在别墅这样高档的地方完全可以接受，但如果要大部分人接受，费用还是一个大问题，同时也需要厂家开发一些简单、实用、价格适中的产品来适合更广大的中高端或中端的人群。

因此可以说，智能家居控制系统的市场正处于开发期，还没有完全成熟起来，用户也还只是一小部分。但是可以发现，现在有很多厂家已经在智能家居控制系统方面注入了很大的精力，从进口品牌的ABB、奇胜到本土品牌视得安、安居宝、海尔等，已经有越来越多的企业看好这一市场未来的空间。

数字社区还有多远
通过数字管理平台与住宅安防的其他子系统建立无缝连接，实现在小区范围内与家庭智能终端的信息共享，通过公共电话网、移动网络、互联网络实现家庭智能终端与业主间的远程互动，这些都为实现家居智能化提供很好的通道，这样一来，家庭数字终端既是可视对讲的终端，同时又是未来智能家居控制的控制器和网关。\r\n“数字化”的问题归根结底还是联网的问题，也就是说到底是用总线制的还是用TCP/IP。据宇波智能的曹立敏称，以后小区的规模比较大的话，如果还是用总线制，那么每个点都得拉一条线到总控室，线的量就很多了，而如果用互联网的话，可以将小区划分成很多个片区，每个片区连成一个点，再把这些点集中到总控室，即用一个点代替了很多线，工程施工也非常方便。

据安居宝的黄伟宁称，现在的楼宇对讲系统有两种实现方式：纯IP的系统和混合模式。家庭终端、楼内主机、大门口机、管理中心管理机以及与小区中央管理服务器之间，是通过互联网络(TCP/IP)连接起来的，这种连接方式大家通常称为“纯IP系统”，它代表了技术发展方向，就目前而言，会在高端住宅和大型联网社区得到应用。而混合模式就是在小区范围内，楼内主机、大门口机与管理中心之间通过互联网络(TCP/IP)连接，通过数字传送，楼内主机与家庭终端之间用总线方式连接，通过模拟信号传送，这种叫“混合模式”。

“数字化”的东西虽然很先进，但仍然存在很多的问题。纯IP的系统要普及必须跨过“组网”这一关。博世的罗宗正说，要么是由发展商来主导建设基于光缆的网络，要么是租用运营商的宽带网，如果不是现成的，组网的造价相当高。

就像安居宝的黄伟宁表示，混合模式会在短时间内成为主流系统，其中一个主要的原因是该种方式的布线成本会更低、更容易，维护更简单。

此外，威思特的任德华称，尽管现在有很多IP化的产品，但一部分数字设备的成熟度不够，还需要经过一段时期的市场检验，才能够让工程商、用户信赖。