从工程商、物业方看智能小区安防产品维护问题

2014-01-22 10:28:58 来源:安防知识网
安全自动化杂志征稿

[摘要] 智能小区经过十多年的建设发展,已逐步告别了孩提进入了青春少年时代。随着社会进步与经济发展,人们对居住条件与居住环境的要求不断提高,智能住宅小区很自然地被人们所接受。安防电子系统作为生命财产的有效保障措施,在智能化小区中得到了越来越广泛的认可和应用。

  a&s安防知识网 asmag.com.cn智能小区经过十多年的建设发展,已逐步告别了孩提进入了青春少年时代。随着社会进步与经济发展,人们对居住条件与居住环境的要求不断提高,智能住宅小区很自然地被人们所接受。安防电子系统作为生命财产的有效保障措施,在智能化小区中得到了越来越广泛的认可和应用。

  然而,记者在调查采访中了解到,安防电子产品像其他电子产品一样会在日常应用中出现这样或那样的问题:楼宇对讲不灵、监控设备故障、周界报警误报、停车场读卡器失效等等。电子产品不可避免地出现故障,记者在调查中发现,小区安防产品的售后维护问题远远大于产品本身,成为急需引起多方重视的问题。

  工程商:蹩脚的外科手术医生

  工程商作为与智能小区最先沟通的一方,不仅是小区安防系统质量的奠基者,也是为小区安防系统维护的第一个把关人。

  众所周知,很多小区的开发商已将小区安防建设作为楼盘的一大“卖点”。房子建好后,房地产开发商会直接将小区的安防工程承包给安防工程商建设。这里面有两种情况:少数高端楼盘的开发商追求安防系统与楼盘品味相投,而注重安防产品品牌与品质;一般楼盘只求有安防系统,并不注重对产品把关,全权交给安防工程商负责,只要工程不超过预算,一切由安防工程商说了算。

  对此,深圳华侨城房地产有限公司设计研创中心的高级工程师、业务经理黄飞跃一语中的,他表示,“对于产品的附加功能,开发商一般不会过多关注,只要实现产品自身的功能意义就可以了。同时,业主对技防设施的要求也不太高,主要是易操作,能够真正方便他们的生活,保障他们的安全就行了。”

  在调查中,记者发现安防产品或系统的维护问题主要出现在普通智能小区里。据了解,在工程维保期或系统调试期内,工程商会配合物业给小区安防系统提供一定期限的义务维护。

  这类工程商大都有自己的技术人员,能够进行技术上的基本维护,但并不是所有的产品及技术问题都能彻底解决。对安防产品及系统的维护,多数做一些简单的“外科手术”。遇到实在解决不了的问题,如缺乏产品配件的时候,工程商才会找生产厂家来维护。

  但是找厂商维护小区安防系统的周期长,而且异地维护困难多、成本高,不是推脱不掉,厂商一般不会搭理。本报2011年质量调查活动走进南宁时,记者在江南区的锦绣江南小区看到,小区内部使用的安防产品都是品牌货。但记者在与物业管理处的负责人沟通时了解到,小区分三期建成,其中一期的监控设备使用的是三星的产品,而后面两期使用的则是金三立的监控设备。因此,在产品出现故障后,小区承包的工程商一般都是采用自己最惯用的维修方法进行简单维护,不仅无法从根本上修复产品或系统,反而导致产品故障率增高,维修周期也变短。后来,在小区物业的强烈要求下,产品厂商直接前来维修,才解决问题。

  工程商采用简单“外科手术”有一定的成功率,但并不能“包治百病”,有时候甚至会把“急性病”整成“慢性病”。

  物业方:外来的和尚不用心念经

  导致智能小区维护问题多的另一个因素是物业方。作为小区的管理者——物业公司不仅是智能小区安防系统的使用者,更多地担当着管理、运作的角色。

  随着现在社会不断进步,智能小区无疑更多依赖于物业公司的统一管理,并逐渐成为主流。在调查中,很多工程商表示在安防系统安装过程中,他们不仅需要和开发商进行沟通,物业管理公司也逐渐加入其中,参与到小区安防设施安装具体要求的讨论中来。因此,智能小区的物业无疑主导了他们所在的智能小区安防成色。

  深圳达实智能股份有限公司项目经理王成表示,小区安防系统在后期管理和运营情况是否良好,物业管理在其中占主导地位。一个成熟的物业管理公司对安防系统重视度会非常高,一旦出现问题,他们会立即解决,或及时与工程商沟通,让系统始终保持良好的运行,发挥其安全防范的作用。而往往很多系统出现大问题,跟物业管理不重视也有一定的关系。

  在调查中,记者发现高档小区和普通小区的安防系统故障率的高低,跟产品品牌的应用有一定的关系,但也在很大程度上取决于物业方抓维护工作的重视程度。高档小区的开发商往往会派驻自己的物业公司去管理小区,注重管理质量及业主的满意度,在安防产品和系统维护上,抓得很扎实。普通小区的物业多是后来请的“外来和尚”,这些“外来和尚”甚至不了解小区安防系统的基本情况,维护工作远不如高档小区物业做得扎实。

  深圳某花园小区物业管理处主任就提出,产品的稳定性让他们大伤脑筋。从前开发商安装的对讲系统在使用几年后就完全瘫痪掉了,物业公司只好将全小区的对讲产品重新更换。而门禁和监控系统则是由物业公司为方便管理和满足安全需求在后期投资建设的。整个小区的安防系统像衣服上的补丁,系统兼容性能也大打折扣。

  记者在上海调查过程中,长宁某公寓的物业管理方透露,该小区安防产品多数老旧,以前的物业被业主“赶出”小区后,他们才过来。对于小区的安防系统,他们想升级改造,但业主不配合不愿意集资,物业方也无奈,想做点事却做不了,最后就无所谓了,顺其自然了。

  在调查过程中,记者还遇到另一种情况:由当地名气大的物业负责的小区,即使安防产品过了维保期,物业会组建自己的弱电系统维护班;而一些物业转手过的小区,后来的物业甚至不知道安防系统出了故障找谁维修。

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[责任编辑:张磊]

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