变化中的地产开发商安防应用形势 - 安防知识网

根据国家统计局的可靠数据显示，2005年中国房地产开发企业已超过五万余家，其中民营企业占到了80%的比例。在当前房地产市场迅猛发展，而又面临许多挑战的情形下，安防系统的建设也遇到了一个难得的发展机遇，如何在这一特殊的应用环境下真正体现出安防系统的价值，是一个值得探讨的话题。
文/刘恒

房地产开发商在整个住宅小区安防系统的应用上，主要扮演的是承建者的角色，项目建成后再交给物业单位来管理。在多数情况下，开发商在安防系统的建设上参与的内容主要包括项目前期的报批和招标、设计总图纸的细部调整、寻找合适的弱电集成商（乙方）、负责产品的选型、配合工程进度，最后则是工程完成后的验收竣工等。

成本较为敏感急需技防管理作为指导

从目前的情况来看，国内大部分城市的住宅小区安防建设还是主要由各个房地产开发商根据自己楼盘的价格、定位来设计和安装，技防主管部门对此并没有太严格的要求，只是要求一定要安装视频监控、周界报警等系统，其它的只是做建议性的指引。据了解，就整个安防系统在住宅小区的投入来看，造价能达到40元/平方米就已经算是质量不错的系统了。

由于国内大多数开发商都是民营企业，因此对他们来说，对成本一般都较为敏感，甚至是放在第一位的。在负责安防系统设备的人员配置上，一些规模较大的企业可能所配备的人员会较齐全一些，而对大多数普通企业来讲，往往是一两个工程机电人员就把所有的弱电项目都包下来了。为了降低工程造价的成本，有的开发商在技术主管部门非强制性的项目上，能省就省，能少则少，逐层把工程成本压低下来，但从另一方面，这也使得工程的整体质量不高。随着社会安全问题的日益突出，安全已经成为了人们越来越关心的问题，如何解决住宅小区安防建设水平参差不齐的现象，这就急需统一的标准和有效的监督。

在一方面，上海是现在较为规范的城市之一，他们的做法很值得借鉴。在最近该地区公安局技防办对住宅小区建设的指导上，进一步要求从2007年8月20日起在居民住宅小区等技防项目中推广使用电子围栏周界报警系统；另外，为进一步加强对居民住宅小区技防工程质量的监督管理，从2007年8月25日起，凡新建居民小区的技防工程项目（包括三级工程）均应报市局技防办组织评审、验收。其实，从早些年开始，上海地区就对住宅小区建设提出过明确的规定，例如，所有应用产品都必须经过上海公安三所的检测；在系统设计之初就基本上把六大系统（监控、防盗报警、巡更、周界报警、访客对讲和门禁控制）都在图纸上标明了，什么地方要装，什么地方可以不装等等，这些细项的要求都被规定了下来。

上海刚泰置业有限公司的工程技术管理部副总监谢伟志介绍道：“我们在开工之前，需要经过一套政府报批流程，批文包括供水、供电、排水、排污、卫生防疫，还包括公安这一块，全部都要做出批示意见，完成之后就送到设计院，设计院根据政府相关部门的要求就可以把方案定下来。开发商的任务主要是根据图纸进行局部的修改和调整，完了以后就开始招标。” 因此，对于上海地区的开发商来讲，第一是要满足技防部门的要求，要通过工程验收；第二则是考虑成本，这在一定程度上也保证了小区安防系统的建设质量。

采购环节出现新变化

在房地产业对安防设备，特别是对讲设备的采购上，一般有两种方式，一种是非固定式；另一种则是近年来兴起的“甲购”或“集团采购”等较为固定的签约采购模式。

金地集团深圳公司成本管理部的资深造价工程师毕洪雨介绍道，我们实行集团采购的模式是从2005年开始的，战略采购的第一个部品就是可视对讲产品。随着近年来金地集团的迅速发展，在全国各地的项目数量众多、规模较大，但由于现在市场上不同厂家的可视对讲产品差异性较大，如果不能保证统一的品质标准，那么将会在产品使用和后期维护方面出现很大的问题，甚至会增加工程的费用和成本。从这些方面考虑，我们觉得集团采购能最好地满足以上需求。目前，金地集团指定视得安罗格朗为长期合作的战略合作伙伴。

通过这种固定的采购渠道，既能使集团下属各项目都能有稳定的产品品质作保障，又能在成本上取得一定的优惠，方便日后的维护保养，因而这种模式被越来越多的开发商所采用。当然从另一方面讲，要获得这种长期合作，开发商这边必须要有一定的采购量来做保证；另外，现在的开发商也对厂商有了更多的要求，例如：必须是国内知品牌、有较高的市占率、产品性能良好、研发能力强、生产和供货能力要稳定等等。

此外，值得注意的是，目前一些实力较强的开发商与厂商之间的合作又有了新的动向。从2008年起，大连正源房地产开发有限公司和安居宝正式成为合作伙伴关系，除了专门采用安居宝的产品外，更进一步的是，他们会从实际项目出发提出需求和想法，要求厂商在一定的时间内开发出符合要求的新产品，该新产品会第一时间内用在该开发商自己的项目上，同时开发商还会在研发费用上做一定的投资，之后这些新产品也可以用在其他的客户项目上。

该公司智能化项目经理郭殿春表示，我们不仅仅满足于集团采购的方式，这也许会在价格上有一定的优惠，但我们更希望产品的功能能够满足我们不同楼盘的实际需要。例如，目前在家居控制上，很少有国内厂家能够集成背景音乐这一功能，而我们希望能够将它集成在智能家居的终端或插卡使用，通过我们和安居宝的这种合作模式，能够把我们的需求与厂商更紧密地联结在一起。

“当然，我们也有对新产品应用的顾虑，正因如此，我们从去年8月份开始对国内外的几家厂商都进行了严格的考察，我们对购房者做出了智能化的承诺，但如果我们的产品或系统达不到的话，对自身的品牌建设也是一种负面的影响。因此，我们非常慎重。我们对安居宝的产品和技术较为了解，另外我们在考察的过程中，从厂商的公司实力、注册资金、研发人员的数量、产品的开发思路、产品性能的成熟度等方面进行了逐一的评分，同时参观他们的工厂和样板工程，在综合了多方面的因素之后，最终今年年初我们确定了和安居宝的合作关系。”

更乐意使用成熟产品

中国是一个新兴的市场，人们普遍对新事物的接受能力较强，也乐于使用新产品，在房地产市场上也是一样。开发商们通常会在宣传他们的楼盘时，将“安全”或“智能化家居”作为楼盘的一个“卖点”；当然，对于他们来讲，增加一些高新科技的产品，也能为他们带来一定的赢利空间。何乐而不为？

正源房地产公司的郭殿春表示道，该公司总部对智能化建设这一块一直都非常重视，每年都会有一些突破，应用一些新的技术。在产品采购上，公司有自己的技术委员会，每年都会对市场上最新的产品和技术做调研，同时也会对新技术应用所带来的投资，和将来的回报做评估，评估报告出来后，会交给公司的执委会来决定是否需要采用。

对于这些规模较大的开发商来讲，运用新产品的一个重要条件就是，开发该项新产品的厂商一定要有相当的技术研发实力，以及和他们有稳定的合作关系。例如，金地在与视得安罗格朗的合作中，有时也会采用厂商开发出来的新产品，用金地集团毕洪雨的话讲，这也是一种“双赢”，房地产开发商为厂商提供了一个很好的展示平台，而自己也可以作为市场的领先者，进行新产品的实践创新，为楼盘增加“亮点”，同时在产品的开发过程中彼此之间也会有技术需求上的沟通。

这当然是最好的效果。但是从整体市场来看，由于开发商在这一应用领域中较为特殊的角色定位，他们一般只负责安装，不管使用，因此往往以工程完工为目的，导致在应用观念上也主要以安全、可靠为首选。大部分普通的开发商现在要求的是：产品一定要是国内知名品牌，一定要是市场上有的、成型的产品，不需要为我专门进行开发。

这也是他们从很多次的经验教训中得出的结论。某开发商就介绍到，有一次某位承包商信誓旦旦地说自己开发了一个门禁产品，而该开发商也想在系统投入上能节约一点，因而采用了这套门禁系统，但在实际应用中才发现这个新开发的产品有很大的局限性，而且后来由于该套系统主要的开发人员跳槽走了，系统也就“滩”掉了，后面还出了很多维修保养的问题，业主也投诉多多，最后整个系统被全面换掉，投资反而更大。

因此，现在很多开发商在面对众多找上门来的厂商，都会首先说：请把你们的样板工程，或工程实力给我看一下，或者是先从其他的渠道去了解厂商的实力，侧面打听产品运用的效果等等，再来判断是否有合作的可能。

在我们此次重点调查的对讲产品上，我们发现，视得安罗格朗、弗曼克斯、悉亚特、安居宝、振威、福建冠林等品牌在房地产开发行业中都具有较好的品牌形象，特别是在外观设计上，国外品牌更占优势。

期待厂商更多的支持

目前，在房地产开发的整体投入上，安防系统所占的资金比重还不是很大，在人员的投入上也有限，很多机电人员不仅要负责安防设备，还要负责其他弱电项目（空调设备等），因此很难做到对一个产品有很深入的了解。另外，在走访中，我们也了解到，除了电子产品本身存在的老化问题之外，在住宅小区的对讲系统应用中，问题比较多的是出现在工程安装的过程中，例如，由于施工质量不佳所引起的产品最终显示效果不好等等。在这些方面，开发商们期待得到更多厂商的支持。

例如，现在很多厂商都会加强市场培训工作，把施工人员、相应的管理人员组织起来，向他们详细介绍系统的原理、施工的注意事项、实际的操作程序等等，帮助客户深入了解产品和系统的性能，从另一方面也提高了工作的效率，如果发生一些简单的问题，工程人员或物业管理人员自己就可以处理。

而为了协助提高施工质量，视得安罗格朗特别推出了《工程安装手册》和《工程安装调试手册》，为工程商引入了一套施工的规范操作制度，帮助开发商一起来监督管理施工的质量，通过体系控制的方式来提高系统品质。

总体来看，伴随着房地产市场的蓬勃发展，住宅小区的安防建设进入了一个高速发展的阶段，开发商在安防应用上也有了新的模式和新的需求，在这一特殊的民用市场上，如何借助技防规范，加强对实际应用的指导，以及进一步提升使用者对安防应用的认识是当务之急。