初寒乍暖，住宅市场在理性中积蓄能量 - 安防知识网

有人说，2007年是中国房地产市场的一个“拐点”，不论是否真是这样，所有国家宏观调控措施都已初见成效。对于这个略带寒意的“冬天”，作为这一领域采购链上的安防系统，特别是对讲产品来讲，究竟会带来哪些影响？通过这一专辑，我们将深入目前住宅小区各个应用层面，具体看看他们的应用现状，听听他们对安防系统的迫切需求。
文/刘恒

经过两年多国家宏观调控措施的实施，炙手可热的中国房地产市场终于出现了些许的平静。为了抑制货币信贷的过快增长，贯彻从紧的货币政策，仅2007年一年之内，人民银行就10次上调人民币存款准备金率、6次加息，并且上调了一年期存贷款利率。尤其是国家对第二套住房贷款调控细则出台以后，立刻就对深圳、广州、上海、北京这些大城市的房地产市场产生了较大的冲击，新建商品房和二手房的成交量明显下降，部分房地产中介机构经营困难，纷纷关门结业；购房者处于明显的观望态度。无怪乎，与前几年热闹的市场景况相比，部分房地产业内人士感叹道：“中国房地产市场的冬天来了！”

的确，房地产行业作为国民经济的支柱产业，关系到国计民生，过热、过快的发展都会影响到整个社会的和谐建设。然而，不得不正视的是，从长远发展的趋势来看，随着中国经济发展和社会财富积累的不断上升，居民的消费需求依然强劲，中国城市化建设的大势仍将不变，因此，从根本上讲，楼市的基本格局并未发生变化，未来住房的需求群体仍在扩大。根据中国国家统计局对2008年至2020年的预测数字，这段时期内估计住房的新增需求总数为68亿平方米。而在政策面上，2008年仍将是国家宏观调控持续发布和执行的一年，但国家宏观调控的重点将会转移到住房保障体系的建设上，如加大“90/70”政策的实施力度，保证限价房、廉租房土地用地的供应等等。从中，我们可以感受到的是，国家并非想要打压市场的成长，而是要保证这一行业在健康、理性的轨道上发展的决心。

对于现在房地产开发市场来说，最重要的莫过于资金的问题。实际上，中国强大的房地产市场的刚性需求，仍然吸引着大批的国内外资金进入这一领域。特别是2007年下半年众多买家的刚性需求被抑制，处于徘徊观望的时期，这些也成为了一种隐性的需求。有的地产商通过融资等手段，或将触角延伸至其它二、三线省、市的地产市场，来解决这一问题。同时，尽管受紧缩性货币政策的影响，2008年房地产开发资金来源增幅有所下降，但商业银行受利益驱动，预计2008年上半年房地产开发资金来源仍将保持较快的增长。

另一方面，目前中国土地市场依然保持着充足的供应量，随着国家对加快供地速度、抑制开发企业囤积土地行为等措施的推出，加快了开发商的开发节奏，缩短了商品房的建设周期，从而在一定时间内缓解了商品房供应短缺的压力。

从国家信息中心和DTZ戴德梁行统计的数据显示，2008年上半年商品房竣工面积将达到17,130万平方米，同比增长15.2%，其中商品住宅竣工面积14,105万平方米，同比增长15.9%。与2007年上半年相比，竣工面积增长较快，商品房和商品住宅竣工面积增速均比上年同期提高4.1个百分点。

种种迹象表明，中国住宅建筑市场在这份稍稍的寒意中逐渐有了回暖之势。在最近四月份所做的调查统计中，人们再次看到了上海等地产权交易市场上重现出活跃的气氛。步入新的发展阶段，中国民用住宅建设市场会有哪些新的特点？作为这一领域中必备的安全防范设施，安防系统的应用又将会有哪些变化？

热点房产市场由一线转入二、三线

2007年地产市场的另一道风景就是开发商四处征战，投资风由一线转入二、三线城市。从国家信息中心和DTZ戴德梁行的统计中，我们看到，吉林、内蒙、四川是目前房地产开发投资增长速度最快的前三名省份（如图1所示）。中西部地区领跑东部地区。以中西部地区为例，随着贵阳、成都、重庆等重点城市GDP的大幅提升，吸引了诸如保利、新鸿基、新世界等品牌开发商的青睐，纷纷圈地投资。其他地区中，天津、沈阳也被投资开发商所看好。

这些地区土地资源丰富，城市建设中都遇到了住宅外扩的迫切需求，另外由于前些年市场发展较慢，因此房价仍存在一定合理的增长空间。随着这些二、三线城市人均可支配收入的逐年提高，加上投资热潮从一线城市转入这些地区，全民投资的氛围和传统固有的投资观念，引发了这些二、三线城市的地产开发高潮。

2007年，可以说是很多二、三线城市房地产市场高速发展的开始，“造新”和“旧改”是这些城市的建设主题，基于程序、时间、成本方面的考虑，“造新”是他们的第一选择。而新一轮的地产开发热，也在一定程度上提高了当地住宅市场中建筑和居住水平的品质。

市场逆转买方渐占主导地位

楼市在地产新政的宏观调控下，直接遏制了过热的投资投机的行为，加上房贷政策中对“第二套住房”条款的界定，令部分投资客纷纷离场。从2007年第四季度起，地产市场中已渐渐出现买方市场占主导地位的现象。在新近楼盘的销售中，诉求对象由投资客转为自住客户，而由于首次置业的客户在购房时支付能力有限，因此，对价格更加敏感，高价、高折扣成为了市场的主流现象。

在这样的情形下，2007年入市的地产项目纷纷采用高调入市的策略，加紧大力宣传和推广活动，例如：邀请名流参加各种活动、打造品牌社区、赠送礼品、打折回馈等等。市场人士表示，2008年楼市将进入理性发展的阶段，各项目之间的竞争将更加激烈，项目的营销策略和手法的精准把握将成为致胜的关键。

此外，开发商更加重视维系与业主之间的关系，特别是已有客户成为了他们关系维护的重点，为了增进客户对开发商企业品牌的认同感，有的开发商甚至将楼盘促销应用到客户关系的维系活动中去。

中小户为主软件服务成为重点

由于“国十五条”规定，新建的商品住房总面积中，90平方米以下住宅面积的房屋要占到70%的比例，因此2008年全国市场上90平方米以下的中小户型成为了主流的供应产品。从另一方面来看，户型雷同，也使得市场竞争更为激烈。

为了突围而出，越来越多的开发商已经意识到，单靠产品本身已无法取得突破，更多的开发商将重点放在了楼盘的软件服务上。例如，提供精装修楼盘，以万科为例，其宣称2007年有30%的所销售房屋提供了精装修，而2008年这个比例要达到80%，2009年则将达到90%。另外，规模化建设、个性化和时尚化设计，通过与著名的酒店管理公司、私人会所等机构合作的方式，都是开发商们避免产品同质化，增加软件服务的手段，以期达到提升楼盘附加值的目的。

安防应用地位突显采购量稳定

这样的房地产建设走势，自然也会波及到安防市场。在开发商越来越重视品牌建设和产品质量的前提下，安防系统的受重视程度也在上升。正如中新苏州工业园区中新置地有限公司的工程管理部资深执行员龚逸华表示，安防系统在整个房地产开发项目中的资金总投入比重并不是很大，但它与业主日常的生活密切相关，也是物业实现有效管理的重要手段，在楼盘建成后与安防系统相关的投诉和维护量也较大，对于一个注重品牌建设的开发商来说，应重视楼盘项目的安防建设。

目前，应用到住宅小区的安防子系统一般会包括：访客对讲（门禁控制）、视频监控、周界防范、家居报警、停车场管理、LCD信息发布、电子巡更等等，较高档的项目还会有一卡通系统和智能家居系统。其中，按设备投入的比例来看，对讲系统占到了绝大多数。

金地集团是一家以地产开发为核心的上市公司，也是目前中国地产业的主力企业之一，该集团深圳公司成本管理部资深造价工程师毕洪雨表示，配备可视对讲产品已成为了现在开发商交楼时的一种普通标准，是为客户提供的一种实实在在的电子产品，通过多次的项目检验，证明可视对讲产品对提升楼盘的品质确实有一定的帮助，在收到的反馈意见中，常常发现可视对讲产品会成为一个较易受到业主关注的地方。

当然，在目前地产市场“洗牌”加剧的环境中，对于采购链上的安防设备供商来讲也是一次考验，结合目前开发商的上述发展特点，尤其是对安防厂商在产品性能、设计和研发能力、供货条件、服务响应等环节上提出了更高的要求。

大连正源房地产开发有限公司近年来发展迅速，公司由几家海外投资公司所控股，不单在大连有开发项目，目前在北京、成都、海南等地也加快了建设速度。该公司智能化项目经理郭殿春表现，现在公司1000户的楼盘在智能化建设上的投入已达到1000万元人民币左右，是过去的3倍，预计今后几年仍将保持持续增长的势头，今年公司在安防产品的采购量上估计不会有收缩，反而是更加集中在几家真正有实力的厂商身上。同样的声音在我们此次的采访中并不在少数。

总之，开发商需要更多的创新产品和服务项目，这对于那些真正有技术实力和生产能力的安防厂商来讲，是一个大好的时机。