房地产行业与对讲行业之间息息相关，一荣俱荣、一损俱损。当前房市整体表现为：房产政策有序推进，楼宇对讲市场稳步趋进。虽然目前房市存在观望情绪，但大多数房产商表示，国家宏观调控不会造成太大影响。而地产新政的目的是让更多人买得起房子，因此房地产市场会更活跃，楼宇对讲产品的机会将更多。

而2007年对讲市场的整体概况呈现为：在信号传输方面，对讲产品从模拟向数字转变，无论声音、图像、控制信号都开始全面数字化；在组网方面，对讲系统的联网模式由总线向TCP/IP转移；在功能方面，对讲产品集成了更丰富的功能，并朝家庭智能终端的方向发展。
文/彭真

调查说明：
A＆S【2007/2008中国楼宇对讲市场调查】旨在最大程度地展现当前对讲市场的规模量、发展状况，把握产品及产业的动向。本次调查主要探讨对讲产品及产业面的变革，以及用户端对产品的诉求点。

调查方式：本次调查历时2个月，通过E-mail、传真的方式进行；发放问卷2000份，回收200份，回复调查的对象泛及全国，主要为建筑领域工程商、房地产商。根据统计显示，回函者中79%为工程商（部分兼作代理）、12%为房地产商，9%为其他。

问卷筛选标准：
1、 问卷填写不完整不计算； 2、 同一人重复回函只计一份；
3、 同一公司多人回函只计一份； 4、 传真与E-mail重复只计一份；
5、 不做工程的经销商及制造商不计。

“六驾马车”带动TCP/IP加速度应用
据国家信息中心及戴德梁行统计，2007年商品住宅的竣工面积为4.78亿平方米，再参照主流供应商意见，统计出2007年室内机的总台数约478万。其中，非可视占25%，黑白可视占55%，彩色可视占20%，智能终端、改造项目换机忽略不计（见图1）。根据以上比例和各类产品的市场均价，本刊统计出2007年室内机的市场规模为22亿人民币（出厂价）。与2005年的16亿人民币的市场规模相比，2005-2007的市场年均增长率约17%。如果根据2008年用户采购量上升30%预测的话，市场规模约28亿人民币（见图2）。

对此，悉雅特楼宇自动化部经理吴一昊认为，“2007年的增长率并不是基建面积出现大涨幅，而是可视对讲系统向高端升级的结果——换句话说，每户的投资加大了。”广州市安居宝数码科技有限公司总经理张波也表示，“彩色对讲的比重在增加，房屋的配置将越来越高档，这将是拉动整体销售额的主要原因。”

中国对讲市场正在经历着从模拟向数字，从总线向TCP/IP的变革。据A＆S【2007/2008年中国楼宇对讲市场调查】发现，在住宅小区楼宇对讲项目中，67％的用户沿袭传统的总线方式（见图3），同时，绝大部分的用户已经在采用TCP/IP组网方式。其中，40％的用户认为TCP/IP到单元（单元内部采用传统的总线制）的方式是性价比最高、最适合当前需求的，而26％的用户一步到位地采用TCP/IP到户的组网方式，以满足日后系统扩容、功能扩展等需求。据了解，目前TCP/IP到户的应用比较少，大家主要采用折衷的办法——TCP/IP到单元，像视得安罗格朗目前就有多个项目采用该方式。

总体上，2007年数字化对讲系统进入实质性应用阶段。悉雅特的吴一昊表示，“我们原来预计TCP/IP至少需要5年的时间才能普及，但现在不到3年的时间，TCP/IP技术就已经在用户市场被广为接受了。”一方面，房地产商或将数字化系统作为住宅楼盘的基本配置，并以此为卖点；另一方面，供应商将数字对讲作为营销重头戏。北京某工程商表示，“最深切的感受是05-06年间，可能20个项目中有一个是采用数字对讲就已经相当多了；现在10个项目中至少有2-3个要求用数字对讲，而且几乎都是由房产商自己指定。”

而今后，数字化楼宇对讲有望成为智能小区必装的设备。在新的商品住宅设计中，有的开发商把数字化系统作为今后楼盘的基本配置，比如绿城集团等。“三年前，绿城在400多户的别墅区尝试性地用了第一个半数字化的对讲系统，此后试用效果不错，决定将数字化对讲作为必配。而绿城的用意是更方便物业管理和物业服务，物业是绿城的品牌，也是核心竞争力，”悉雅特的吴一昊介绍。

事实上，2006-2007楼宇对讲市场在数字化产品方面增长迅速。一方面，随着数字化可视对讲产品的主要元器件包括压缩/解压缩芯片、网络处理器芯片、数字化显示器件（如TFT液晶屏）的成本步步下降，数字化对讲系统的价格也在逐步下降。另一方面，TCP/IP方式之所以能在短时间内被广为应用，也正是由于其给对讲系统所带来的多种好处。据本次调查统计，TCP/IP在安装调试、布线、联网、易维护性、可扩充性、传输距离等方面的优势，获得工程商及房产商的普遍认同，既与当前房地产建设特征契合，同时也更满足了施工的需要（见图4）。

安装调试方便
据本次调查统计，IP化在安装调试方面的方便性，为工程商所公认。对于工程商来说，工程施工与维护的便捷性是他们最关注的问题。

原来的总线方式线材多，施工采用拨线-焊接-包扎的工序；而且调试时每根线都要用万用表去测，整个过程比较烦琐。另外，它以‘锁螺丝’方式接线，容易发生短路并造成设备损坏。由于安装和调试工作量大、烦琐，相应地施工周期也比较长。昆明竞运达科技有限公司工程部经理霍钢表示，“现在住宅面积越来越大，几千户、上万户都有，工程周期更长，通常一个工程就要跟一年，这对于工程商来说是很不利的。”

而TCP/IP是标准化施工，只要用到一根网线，打上水晶头即可，即插即用，方便、快速，相应地施工周期也可以缩减，节省了施工的人力成本等；采用插拔式连接器及标准RJ-45接口，设备安装连接格外便利；另外，调试时只要用到网线测试仪就可以知道是否通畅。整个安装、检修、测试、更换工作所花费的时间和成本都更少，同时，因误操作导致的故障率也大大地降低。

不仅如此，总线方式对安装人员的电工、综合布线素质要求高，初学者比较难入门；而TCP/IP方式由于标准和简单，对调试人员的要求较低，基本上新手上道容易。这对于中小规模、员工流动较频繁的工程公司来说，具有很大的吸引力。

布线简单
“一团乱麻”可谓工程商以前为布线所累的真实写照。“布线一定要慎重，因为布好线之后，一切都已经回天无力了。线有问题不可能全换，更何况弱电井已经被封死了，即便非要更换弱电井里的线路也不知从何下手，”安居宝的售前总工史智强调。

总体上，传统布线方式传输距离不够远，在线材使用、布线施工方面均存在明显的弱点：多芯线和同轴电缆并用，线材种类多，成本居高不下；两根电缆穿管十分不便，走线拐弯的地方多；线头需要逐一连接，容易发生错误并且耗费工时；线材标准不统一，接口不统一，导致兼容性不好，不能随便更换配件，诸多问题给后期维护埋下隐患。

而TCP/IP方式仅在一根线上传输，大大简化了布线，使楼宇对讲系统的安装、调试以及维护都变得简单，避免了传统总线方式的常见弊端。与之比较，网线布线更方便，接线周全，不用焊接；线的总量更少，投入更省些，而且只要一种线；线的整洁度好，不会一团乱麻；管材也更省，走线无需顾虑拐弯太多等实务问题。

另外，从线材成本角度看，总线方式就包括数据线、同轴电缆、控制线、视频线等加起来为一组，大概需要15元/米，而网络化采用光缆的话，一般一根四芯光缆要2.7-2.8元/米。从线材的造价上看，显然采用光缆比总线方式有很大优势。

“由于基于TCP/IP方式传输的声音、数据及图像都是数字信号，整个小区只需用一条网线（或光缆）就可以实现真正的小区网络化，比以往的传统布线方式用线更省、成本低、传输距离更远，”深圳兴天下的王威总结。不过，在TCP/IP的方式下，工程商的能力也要适应提高，例如安装调试的熟练程度，打水晶头等；如果对网络一知半解的话，做起来就不那么容易。更重要的是，TCP/IP网络布线需重视连接设备的质量，例如，工业级标准化的网线、防止水晶头的氧化、水晶头施工有精度要求、高层次的转换机。

联网功能增强
如图5所示，绝大部分的住宅项目都存在联网的需求，以实现单元门口机与管理机，室内机与门口机，室内机与管理机之间的通讯。而衡量对讲系统联网功能的主要标准是音视频传输速度和质量，能否实现户户对讲以及更多基于网络的扩展功能。

随着小区规模的不断扩大，传统总线方式无法实现真正意义上的联网。这种方式仅有一个公共通道，同一时间只有一个管理中心机或围墙门机在使用，导致线路阻塞严重。虽然小区中有多台管理中心机（位于小区的物业管理中心或监控中心，接受用户的呼叫和报警信息、通话对讲等）和多个围墙门主机，也无法发挥应有的作用。事实表明，总线的方式解决多通道传输很困难。例如，如何构建庞大的传输网络？另外，处理能力、处理速度如何？总线方式基于单片机技术，很难传输复杂的音频、视频、控制信号。

然而，当所有信号实现数字化之后，客户的联网需求很容易被解决。基于TCP/IP联网的对讲主机好比一台小电脑，采用双核即CPU+DSP的技术平台，其强大的数据处理能力及上百兆的带宽使得小区多通道的实现变得很简单，即使有再多的门口主机同时使用也不会出现通道堵塞、占线等情况。

另外，基于TCP/IP联网的对讲系统还可以实现更丰富的功能，例如在线巡检。该功能为：由于系统采用标准的TCP/IP通讯协议，处在网络上的每个设备都有一个固定的IP地址，其强大的数据处理能力能够实时检测设备的在线情况。此外，它可以和周边防范、数字报警、门禁、一卡通等进行超大规模整合，共用同一通道，便于管理中心管理与及时响应。例如：当管理中心的警报响起时，PC界面上弹出电子地图，显示哪一户出什么问题，一目了然；甚至同步发简讯到住户手机。此类功能，都是传统的总线系统无法实现的。

烟台三宏科技有限公司市场部经理万洪斌认为，“从整体管理的角度看，小区单个楼上对讲系统的访客留影、信息发布等功能，可以方便管理中心做统一管理，包括接收警情等，这部分必须基于TCP/IP的方式来实现。”他还表示，如果将来对讲集成更多功能的话，如门禁、报警、信息互动等，TCP/IP是实现的方向。

易于维护
以前，有人形容工程商的工作方式是“万用表+电烙表”，而现在在实现IP化和数字化之后，他们的工作特征已经转变为“笔记本+网络测试仪”了。

传统的方式线材多、中间设备也更多，增加出现上述问题的几率，而且出了问题之后很难找到问题。传统总线方式要分段检查，要把联网线从中间断开再去检查，故障检测麻烦。这种排除法检查的方式显然会造成很多无用功，浪费人力。而一旦网络出现故障，少则半天时间，多则在厂家配合和指导下还需几天时间，才能修复系统。再加上小区物业管理人员在维护方面过于依赖厂家，如果厂家服务不及时，会给物业管理带来很多负面影响。

而TCP/IP方式就不同，其好处是可基于网络进行维护和升级。在升级方面，模拟系统需要逐家进行升级；数字方式则采用一键操作即可。在维护方面，安居宝的史智表示，“网络方式可以通过在线检测得知大概哪个门口机或室内机出了问题，这就缩小了检测范围。”实际上，该方式采用计算机对整个网络设备进行实时检测，不但能及时地检测出故障设备，而且能根据设备的应答情况来判断系网络上的故障点。在发现故障点之后，计算机会及时发出报警，通知物业管理人员及时维修，在用户还没投诉的情况下将故障设备修好，从而大幅度降低了物业管理的难度，变被动服务为主动服务。甚至于，厂家还可以通过小区内管理中心PC的互联网接口或电话接口，远程对小区网络进行检测，指导用户对系统进行安装调试及维修。可以说，该方式既可使售后服务及时，又可大幅度降低售后服务的成本。

可扩充性更好
中国房地产发展多年，大型地产商越来越多，单个项目的开发面积也越来越大，很多都达到数十万甚至上百万平方米，而这些大规模的住宅项目通常采用分期开发的方式。据烟台三宏科技有限公司市场部经理万洪斌解释，“有的大型小区分几期来建设，建设周期甚至长达十年，考虑到将来便于户数扩充以及系统扩容的需要，TCP/IP的方式更适应。”

的确，针对分期建设的特征，与传统的总线方式相比，TCP/IP更具优势。一方面，由于传输距离优势，那些多期开发的项目不需要建立多个机房；另一方面，IP联网具有极强的扩展性，可实现很多的增值服务，如家政服务、家电控制、远程控制及远程信息交互等。例如，采用485总线的系统，一般每个计算机的485接口最多只能带40-50台设备；而对于数字化之后的楼宇可视对讲系统（集成感应卡门禁、三表抄送、报警功能等）来说，在增加二期、三期工程时，只需要增加用户设备，而不需增加管理中心设备。

不仅节省了建设多个管理中心的成本，同时，TCP/IP方式可以灵活地进行功能扩展，如果客户后续有增加功能的需求，如信息发布、访客留影留言等，而且数据传输快，可以远程控制且升级到智能家居控制功能。而传统总线方式没办法去增加功能，数据传输速度很慢，要实现远程控制的话必须更换线路，这也是总线方式的致命之痛。

传输距离长
基于总线的对讲系统，其核心是音视频的切换，通过单片机进行，主要的问题是传输距离受限。现在上千户的大型小区规模大，往往占地面积很大，总线方式难以采用两全其美的办法解决联网时的距离问题。

据了解，目前远距离视频图像传送有四种选择：第一，图像切换，但切换器多导致质量下降；第二，中间放大器：低频放大两次是极限，再多的话会致使图像质量变差；第三，使用光端机，但是价格太贵，增加了工程整体造价；第四，大型的社区用调制解调器效果比较好，大型小区调制到高频，到达终端用户再降频，但是这种方式的弊端在于户数限制，8000-9000户是极限，对于上万户数的小区就变得不适应。

而基于TCP/IP方式的对讲系统就没有距离限制，并且随着小区的规模扩大，与传统总线的楼宇对讲系统相比优越就更加明显。据安居宝的史智解释，“整个小区通过局域网传输，这可以说是对传统总线联网方式的一次革命，同时也是大型小区最好的联网解决方案。目前很多小区的楼宇对讲系统，其传输距离只能达到1.2公里左右，而我们采用‘外网IP联网’的方式，目前可以达到数十公里的传输距离，这就是全面数字化之后的优势。”

最终指向——综合成本降低
系统架构和组网方式基本上决定了整套系统的成本，传统的总线方式与TCP/IP的方式有很大悬殊。不难发现，以上几点因素最终都指向了综合成本的降低，实现利益的最大化，以最少的投入获得最大的利益。例如，安装调试避免了烦琐的安装调试，节省了人员开支，缩短了工程周期，便于快速回款。而布线简单一方面减少了线材成本，另一方面降低了难度，同样缩短了工期，减少了人员费用开销。另外，联网功能和可扩充性这两点，不仅减少了设备投资，而且给业主带来了增值作用。

为了让读者更直观地了解总线和TCP/IP方式在成本和功能上的优劣，本文特以实例说明。某住宅小区项目包括普通高层、别墅部分，普通高层共290户，别墅共225户（见图6-1），如果以IP联网可视带信息发布的对讲系统配置为例，其联网部分主设备共需26830元、线材部分需147300元、安装调试费用每人的人工费为600元、后期维护每人每月需150元；而如果以总线联网可视带信息发布对讲系统配置的话，其联网部分主设备共需10750元、线材共需200500元、安装调试每人需1500元、后期维护每人每月需450元（详见图6-2）。由此可见，IP联网在联网设备、安装、维护方面更有成本优势（详见图6-3）。

TCP/IP仍然面临考验
与此同时，我们发现工程商与地产商看待TCP/IP方式有不同看法。以武汉中北房地产开发有限公司经理尹盛刚解释，“传统的485架构在距离方面受到限制，容易被干扰，我们已经在放弃使用。而数字+模拟的方式固然具备成本优势，而且也可以解决一些实际性的问题，整合了总线和TCP/IP的优势。但是，它不能给业主/物业单位带来增值作用，而且，十年之后的技术会止于这种混合模式吗？它带有过渡性质。TCP/IP才是发展趋势，它表示你的楼盘在未来十年之内都不会落后。”

但对于工程商来说，最成熟最稳定的产品就是最好的。重庆华埠特克智能工程有限公司工程技术部经理黄常伟表示，“目前很多工程商对TCP/IP仍持怀疑。”据其解释，首先，TCP/IP到户存在技术上的问题，还会牵扯到图像、音频的编解码算法等核心技术，而TCP/IP到单元在技术层面上要比较成熟些；二是，整体价格，一次性投入太高。国内的对讲系统很多时候是以每户平均造价计算，这导致开发商不会关心你使用什么传输，而更关心每个点的造价；三是，TCP/IP到户还属于比较新的事物，必须是有几个案例证明这种方式长期可靠运行，否则始终会比较顾虑。如果以上问题得不到很好的解决，那么工程商仍将选择最成熟和最稳定的联网方式。

由于目前对讲厂商主要走房产商和工程商渠道，对于期待基于TCP/IP的数字化对讲市场“井喷”的他们来说，除了进行技术攻关，继续优化音视频编解码算法之外，如何有序推动市场，打好这场“营销战”也更重要了。