事件缘起

　　一篇网文让它一夜走红

　　被称“国内最成功开放式小区”

　　21日，中央发文“原则上不再建封闭住宅小区”后，在一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的公众号推送文章中，作者特别提到了宜宾南岸东区的“莱茵河畔”小区,正是这篇文章让这个小区瞬间走红。

　　作者在文中是这样描述该小区的——

　　“神奇的是，竟然有地产商已经做出了‘开放式社区’，并且成为当地有口皆碑的一道风景线。那个楼盘在四川的宜宾，叫做‘莱茵河畔’。整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

　　楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗?去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻璃窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……”

　　随后，这篇文章迅速在微信朋友圈传播。 宜宾“莱茵河畔”小区也因此迅速走红，引发国内多家媒体关注，并被称为“国内最成功的开放式小区”。

　　但是，莱茵河畔并不是文章所说的“开放式小区”。

　　老百姓怎么评价这个没有围墙的楼盘?“莱茵河畔”被认为是当地最好的楼盘，甚至有“宜宾人宁愿呆在‘莱茵河畔’哭，也不住在其他楼盘里笑”的说法。

　　现实中的莱茵河畔是这样的：

　　但是，宜宾房地产业界甚至是丽雅置地内部，都并不认为莱茵河畔就是开放式小区。业界人士戏称：“如果莱茵河畔算是开放式小区，那么宜宾的翠柏商贸城、城中央、万兴现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。”

　　那么，莱茵河畔小区是不是开放式小区呢?记者进行了实地探访。

　　丽雅置地营销管理部负责人告诉记者，莱茵河畔是街区开放与城市共享，组团私密。照此说来，莱茵河畔并非“开放式”小区。

　　记者实地走访也发现，莱茵河畔一期项目共分为银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园五个完全独立的小区，小区之间通过街道相连。而在二三期项目中，更是分为西湖湾、丽江湾等更大的封闭小区。所有封闭小区中，都有独立的门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，与其它更大型的封闭小区没有本质区别。

　　“所谓的‘宜宾人宁愿呆在‘莱茵河畔’哭，也不住在其他楼盘里笑’其实只是个冷笑话，宜宾人没那么拧巴，也没那么娇情。”业内人士杨先生告诉记者，在宜宾，可与莱茵河畔比肩的楼盘很多，比如金帝庄园、城中央、丽雅龙城、龙湾一号等大型楼盘。在莱茵河畔居住的，也并不是非富即贵的“特殊人群”，也有公务员、教师和小商人。

　　业主眼中的莱茵河畔是这样的：

　　事实上，莱茵河畔所在的位置是原来的宜宾化纤厂。企业外迁后土地没有卖，而是由化纤厂改制后的丝丽雅集团成立了国资控股的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地进行开发，分三期进行建设。一期项目原本与置信集团合作，后来不知何故置信撤出，由丽雅置地独立开发，物业管理则由丽雅置地旗下的全资子公司雅信物业负责。

　　对于小区的体验，或许只有身在其中的人才有所体验。“停车位不足，小区之间的所谓街区，其实早已沦为占道停车位，道路环境甚至比不上人口密度在全国排名靠前的宜宾旧城区。”家住银杏花园的钟女士告诉记者，开发商下属的物业公司请了人来街区收停车费，收费较贵。钟女士质疑雅信物业公司将通道划为收费停车位的法律依据。

　　而同样住在莱茵河畔的颜女士告诉记者，“莱茵河畔式的小区在成都很多，因为地势原因或者开发时间的先后，被切割成为若干个子小区 。事实上，子小区之间都是独立封闭的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，都很正常嘛。怎么就成了开放式呢?”颜女士说，最让她痛苦的还是停车，她现在不得不将车停在离家约10分钟路程的私人停车场内。“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不通用的，各是各。”

　　雅信物业公司相关人员告诉记者，由于小区通道在规划红线内，从法律上讲是属于全体业主的，只是由雅信物业代为管理。在莱茵河畔规划时，即规划有地面停车位500余个，还有部分地下停车位。“停车收费是按照小区内部收费标准在收取，而收费标准是经过业主大会同意的。”该工作人员表示。

记者调查

　　它是“开放式小区”吗?

　　开发商内部并不这样认为 定义为“建筑群落”

　　但是，在宜宾房地产业界甚至是其开发公司丽雅置地内部，并不认为“莱茵河畔”就是严格意义上的开放式小区。宜宾本土房地产开发商杨先生戏称：“如果莱茵河畔算是开放式小区，宜宾的翠柏商贸城、城中央、万兴现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。”

　　那么，“莱茵河畔”小区究竟是不是开放式小区呢?成都商报记者进行了实地走访调查。“莱茵河畔”所在的位置是原来的宜宾化纤厂。企业外迁后土地没有卖，而是由化纤厂改制后的丝丽雅集团成立了国资控股的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地进行开发，分三期进行建设。

　　该小区的背景资料称：“莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，位于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司开发，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，计划在4年内分3期开发，项目建成后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群落。”

　　记者注意到，开发商对莱茵河畔的定义为“建筑群落”。

　　它是什么样的小区?

　　由多个封闭独立“子小区”组成 “门禁卡各用各”

　　成都商报记者实地走访发现，莱茵河畔一期项目共分为银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园，五个小区完全独立，小区之间通过街道相连。道路两边铺面林立，包括银行、百货店、西餐厅、电影院等。而在二、三期项目中，更是分为西湖湾、丽江湾等更大的封闭式小区。所有小区中，都有独立门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，从这方面来说，“莱茵河畔”与其他大型封闭小区并无本质区别。

　　宜宾规划建筑系统专业人士曾先生表示，之前的城市规划法律法规对开放式小区或封闭式小区并没有明确规定。但企业在项目规划过程中，将小区封闭化是业内潜规则，因此目前宜宾的商品房，基本都是封闭式小区，“没有完全开放的小区”。

　　业主钟女士告诉记者，“莱茵河畔”之前从没宣传过开放式小区的概念，她当初选择此小区主要还是看重其独立小区的封闭和安全。同样住在“莱茵河畔”的颜女士告诉记者，“类似莱茵河畔的小区在成都很多嘛，其实就是因为地势原因或开发时间的先后，被切割成为若干个子小区。事实上，子小区之间都是独立封闭的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，很正常。”另外，颜女士告诉记者：“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不通用的，各是各。”

连线对话

　　“捧红”该小区的网文作者刘德科：

　　无意神化该小区,但规划上确有可取之处

　　那么，这个并非严格意义上的开放式小区，又是如何一夜之间被称为“国内最成功开放式小区”的呢?

　　成都商报记者多方查证发现，此说法的最早来源是公众号德科地产频道推送的一篇关于“为何要拆除住宅小区围墙”的网文。昨日下午，成都商报记者联系到网文作者刘德科。据了解，刘德科为财经作家吴晓波旗下微信公众号“德科地产频道”合伙人、资深房地产人。

　　刘德科告诉记者，他没到宜宾“莱茵河畔”考察过，但看过小区的卫星云图和某大型房地产集团考察“莱茵河畔”后形成的报告。该报告认为：“此项目在规划手法上有对开放式街区的大胆尝试，在执行力上也有较高实现度，制造一个有情趣，充满生活与和谐气氛的住区并不容易。仅此，已值得肯定。”

　　对于究竟何为开放式小区，刘德科称，他所理解的所谓开放式，不是说必须所有单元入口都朝马路。“从规划的角度来看，这(莱茵河畔)已经是国内做得相当不错的开放式住宅区了。莱茵河畔能把住宅区内的道路打开，用合理的交通动线有机组织各个单幢楼宇或小组团，这在国外很一般，但目前在中国仍有可取之处。”

　　那为何地产业内部并不认为“莱茵河畔”是开放式小区呢?刘德科表示：“是不是开放式社区，关键要看规划逻辑，而不是看到几个小组团封闭起来，就断定是封闭式小区。这种理念在现实中也会遭遇一些问题，比如小偷。但开放式小区是发展方向，不能因噎废食。”

　　至于为什么会在当初那篇公众号推送的文章中突出强调“莱茵河畔”这个小区，刘德科解释，自己并没有想要神化该小区的意思，“和中国的很多楼盘一样，这个楼盘也有很多问题。但我们提到它，并不是要神化它，仅仅是因为它在一定程度上采用了开放式社区的理念。”