标签碧桂园未来城两国之边，马六甲海峡之畔，半个澳门之广，2500亿元之巨——2015年12月，碧桂园向全球展示了一座未来概念城市。在这座森林城市里，绿化、交通等市政规划将被重新定义，人们将生活在一座立体的“森林公园”之中，这无疑将成为人类城市化进程的一座里程碑。

　　2015年12月19日7时，北京拉响了第二次严重污染天气的红色预警，与上一次间隔不到半个月。有媒体预测，未来红色预警可能会成为常态。

　　城市沉疴已久。雾霾、交通拥堵、满眼钢筋混凝土……“这是现代化社会带给我们的结果。这是最美好的世界，也是最糟糕的世界。”在拉响红警的前一天，12月18日，碧桂园集团董事局主席杨国强在“碧桂园集团五星战略暨森林城市中国发布会”上如是感慨。

　　这是碧桂园一场万人规模的项目发布会。发布会向世人勾勒了一幅未来蓝图，一座占地约14平方公里、耗资2500亿元的森林城市将在马来西亚柔佛州填海而成。

　　“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城。”杨国强称。

　　“过去的城市化解决了基本的需求，包括交通、住房的需求。未来的城市需要与自然和谐共生，达成可持续发展的目标。”美国SASAKI建筑与环境设计事务所魏主凯说，这家公司曾为北京设计了2008年奥林匹克公园。

　　这正是杨国强一直在苦苦寻找的。在他心目中，理想的新型城市是一座被绿化覆盖的生态城市，车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满植物。

　　两年前，他终于在马来西亚找到了实现自己愿景的土地，他将这座新城命名为“森林城市”。森林城市位于马来西亚柔佛州伊斯干达特区的柔佛海峡，马六甲海峡入海口，距离新加坡只有2公里，周围有海草保护区和红树林沼泽等景观。

　　最重要的是，这里没有雾霾，不会堵车。

绿色饕餮盛宴

　　“这就像一个森林公园。”在杨国强看来，这座城市的特别之处在于它将全部被绿化覆盖，是一座生态城市。

整个城市人车分流，地面上只有花园和行人，而车辆只在地下穿行

　　1984年白手起家的碧桂园创始人杨国强，恰逢中国新型城镇化发展大潮，在200个城市建立了地产项目。截至2015年6月30日，集团预计总楼面面积已达到9340万平方米。

　　即便如此，森林城市对于碧桂园来说，还是一次全新的尝试与挑战。

　　12月20日，项目发布会现场，海贝造型的销售展览中心“海之贝”已经搭建完成。在当天的开放日上，不少碧桂园的老业主已经初步签订了购房意向书。

　　放眼望去，中心大厅的巨大沙盘就像一片绿海。所有建筑的外墙都覆盖着绿意盎然的植物，整个城市人车分流，地面上只有花园和行人，而车辆只在地下层穿行。

　　据碧桂园副总裁黄宇奘介绍，项目由四个岛组成，总面积是13.86平方公里，可以容纳几十万的人口，半个澳门的大小。“这里的海水、空气、植被非常好，是天然的度假胜地。”

　　“这就像一个森林公园。”在杨国强看来，这座城市的特别之处在于它将全部被绿化覆盖，是一座生态城市。

　　与此同时，森林城市还将通过大面积绿地湿地与园林规划的结合，实现雨水资源的蓄存、渗透、净化及循环利用，使其成为名副其实的森林之城。

　　这无疑是一场绿色的饕餮盛宴。森林城市还引用了热带雨林的设计，将城市分成不同层次。地面、群房、高楼塔楼都被绿色覆盖。“第一层是填海的，以停车位为主。第二层是核心的交通和附属的设施，城市的干道就在二层解决。二层裙楼的顶部，做成绿化的公园，没有车辆干扰。除此之外，还安排了绿色出行的交通工具，例如有轨电车和未来绿色能源交通，将城市的交通问题彻底根治。”

　　根据碧桂园的规划，首期由六部分组成：交通中心、海之贝、滨海公园、渔人码头商业街区、森林城市大酒店、游艇区。规划总建筑面积超过30万平方米，具备丰富的配套生活设施，包括购物商场、国际学校、休闲娱乐、交通换乘中心等功能。除此之外，森林城市还采用云计算技术搭建智慧城市体系，全岛屿封闭式管理，配备多重安保系统，每个居民、每栋建筑都有一个独立的ID身份认证。

　　目前，碧桂园还在与合作方——SASAKI，以1平方公里的城市单元为模块研究设计的细节问题。按照SASAKI的设想，功能混合具体而微的小城市设计理念，将同样贯穿在森林城市的构建当中。

　　同时，他们还在进行热带气候模拟计算。对遮阳、风速、地表温度等指标进行测试，确保环境的舒适和宜居程度。

一岛变四岛

　　为了不破坏周边的洋流环境，碧桂园不惜减少了自己规划填海的面积。

　　值得一提的是，这座城市将全部填海建造。

　　然而，森林城市所在的柔佛海峡是马来西亚与新加坡的自然边界。中间经过14年谈判，在1995年，新加坡和马来西亚终于正式签订协议，划分柔佛海峡水域的国际界线。这项协议将不受未来发展计划的影响，包括填海计划。

　　现马来西亚副首相阿都拉巴达威正式签署强调，协议的签订将解决同航行和船运有关的问题，这包括导航、捕鱼、海关执法、水源污染控制等，而双方也能在已明确界定的所属水域中执法和推行相关的计划。

　　也正因为此，为了不破坏周边的洋流环境，碧桂园不惜减少了自己规划填海的面积。

　　“我们填海整个项目当时的规划是20平方公里，但是因为环评显示出来洋流的问题，如果按照20平方公里来报的话，可能影响洋流的水流水速等指标，从而导致对新加坡的水文环境有所影响。所以我们主动减少了几平方公里的规划，最后真正通过环评的是13.86平方公里。”碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣说。

　　事实上，四个岛也并非随便划定，是专业顾问根据32个计算机的模拟模型算出来的。也就是说，在计算机里模拟水流速度、水质引起的变化，在柔佛海峡上布了一些点，拿传感器去取数据，然后放在计算机里看切成什么样的形状对新加坡那边影响最小，以期能达到填进土跟没填一样，影响为零。

　　“后面我们在整个填海过程中，监测上显示，基本没对新加坡造成任何影响。”马来西亚区域总裁付锦岭说。

　　碧桂园还在四个岛中间设立了250亩海草保护区，并与马来西亚博特拉大学合作实施海草保育计划。今年早些时候，付锦岭还参加了黄金海马的放生活动。

　　笔者看到工作人员晒出的“海草宝宝”照片，一排排海草幼苗安静地躺在碧蓝的培育池内。

　　另外，碧桂园还加大成本，在填埋区内安装了淤泥帷幕，以控制该地区的水流，并监测范围内的空气、噪音和水的质量。淤泥帷幕是使用在线系统实时监测水质，并根据监管要求，由第三方进行日常审核，以确保所有的措施运用得当。

　　随着详细的环境影响评估报告获得马来西亚的批准，项目面积从从原先的1978公顷减少到1386公顷，缩小了30%。新加坡外交部发言人也表示，“我们已经收到马来西亚关于森林城市的环境评估报告，并密切研究有关报告。我们将会与马国合作，处理任何可能对新加坡造成的跨境影响。

　　前不久，碧桂园向公众展示的填海土地的面积已到达1平方公里。与此同时，碧桂园也正计划为森林城市申请吉尼斯世界纪录，这将会是最大的人工岛混合发展项目。

绿化率达200%

　　“所有马来西亚项目没有这么高的环评要求，这是我们对马来西亚，也是对国际社会的一个承诺。”

　　按照森林城市项目管理中心负责人林恭博的介绍，森林城市的主要设计垂直绿墙需要考虑的三点是：成本经济、养护难易，以及种植品种。“植物生长空间越宽，土越深，植物长得越好，更加茂盛，相应的成本也会越高。因此，每个单元种植的宽度、深度，以及重量都要进行把控。今后碧桂园的住宅建筑将大部分选用勒杜鹃(也叫三角梅，常绿攀援状灌木，喜温暖湿润气候，不耐寒)。”

　　因此，在林恭博看来，与花园城市新加坡相比，现在森林城市垂直绿墙所采用的是一种考虑成本的折中方案。“新加坡的垂直绿化方案，大多数不适合森林城市模仿借鉴。因为新加坡垂直绿化主要做在商业建筑上，而住宅方面还是在局部的几层楼上，挑空出一个绿化空间。”

　　林恭博介绍，“商业建筑和住宅绿化上的区别，主要在成本上。商业建筑可以自身承担一个比较高的成本，但是住宅对于客户来讲，他可能不会愿意花那么多钱来承担这个垂直绿化成本。”

　　他相信，未来整个城市的垂直绿化形式是多种多样的，并不一定是现在所设计的样子。“我们研究过世界上现在比较先进的垂直绿化方案，大家都有讨论。但是作为一个大批量的，城市级的垂直绿化方案，我们肯定折中选择一个既经济又漂亮的方案。一些公共建筑上，会选择一些形态更加丰富的垂直绿化方案。”

　　据碧桂园工作人员介绍，森林城市项目一共有四级绿化，包括垂直绿墙、退台绿化、屋顶花园和地面的景观花园。其中最富有森林意味的是垂直绿墙的设计，按照碧桂园的设计，绿化率将达到百分之二百。

　　另外一个问题是产权的界定。由于马来西亚土地私有，房屋的绿化面积是属于业主的，而非公共面积，这就增加了碧桂园养护的难度。林恭博说，他们将在绿墙内设置自动滴灌系统以解决这个问题。

　　除此之外，他们还将利用中水循环系统处理污水。当前的方案是，通过设置建筑标高，让水自然流入污水处理池，污水池配套湿地公园建设。每一片区都有一个污水处理池，集中处理污水，再流入湿地公园，通过特殊植物、特殊土层、砂层结构进行净化，最终使流出的水，达到马来西亚的C2标准(即可以直接与人体接触)。“所有马来西亚项目没有这么高的环评要求，这是我们对马来西亚，也是对国际社会的一个承诺。”

　　但中水循环系统势必会增加建筑成本，这一点林恭博也考虑过。但是他认为“成本肯定会有一定提高，但资源的利用也有提升。对于一个海岛型的城市来讲，淡水资源还是要尽量充分利用。”

　　“作为民营企业，以前还没有任何一家企业来做一个城市的概念。碧桂园作为一个民营企业这样做，是下了很大决心。而且已经投了那么多资金、人力在里面，共同研究、共同来做这件事情。”林恭博说。

城市化里程碑

　　杨国强将其定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”，是集团海外战略的最高代表作。

　　在碧桂园看来，森林城市代表了未来新一代城市形态和迄今为止人居水平的新高度，标志着世界城市建设进入工业4.0时代，即第四次工业革命。杨国强将其定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”，是集团海外战略的最高代表作。

　　农业社会进入工业社会以后，化石燃料的使用增加了城市的污染排放量。随着工业水平进一步提高，第二次世界大战后，巨型城市在世界范围内不断涌现，城市病开始凸显，包括人口密度不断增加导致的城市拥堵、城市高排放高污染等环境问题。而碧桂园森林城市的目标是，采用智能的方式调控排放指标，降低排放，解决城市拥堵，减少大气污染等城市病。并通过互联网，乃至物联网技术，打破现有的城市结构，使城市分区逐渐淡化，达到人与自然的和谐共处。

　　“从长远来看，我认为新加坡将更加繁荣，吸引更多的人。鉴于国土面积较小，或无法容纳这么多人…森林城市将会是他们的第二家园。”杨国强12月15日在接受新加坡海峡时报专访时说。。

　　麦肯锡评估报告专门为森林城市对标过国际上三类与森林城市相关的城市案例。

　　一类是新城开发的成功案例——迪拜和德国汉堡哈芬市;一类是人工岛成功案例——卡塔尔明珠岛和卓美亚棕榈岛;一类是绿色智慧城市成功案例——硅谷圣安娜社区。

　　在麦肯锡的分析下，绿色智慧城市的成功案例或有政府的优惠政策，或主打高新技术，或依靠自身产城融合的优势。硅谷圣安娜社区的成功在于与知名科技公司合作，利用其智能社区技术，为商家和居民提供全面数字体验。卓美亚棕榈岛制定了超高端旅游占率，兴建多样化高端旅游场所和配套住宅。卡塔尔明珠岛凭借永久产权的突出政策优势，吸引了大量海外投资者。

　　而这份报告中也指出：绿色、智慧城市是全球城市的发展趋势，但需要大量资金投入，仅靠政府支持或者一个企业的投入是无法持续的。如中东马斯达城，希望在沙漠中打造“零碳排放”的未来城市，为此政府投入超过200亿美元的投资。然而，目前因为无法实现收支平衡，不得不放弃很多开发设想，整个开发计划也被推迟。森林城市目标打造未来绿色城市，必须找到包括政府、城市开发商、解决方案提供商、终端用户在内的多方协作的盈利模式。

　　碧桂园正在一步步遵循这种思路在尝试。

　　森林城市从一开始就获得了马来西亚联邦政府与柔佛州苏丹的大力支持，另一合作方是柔佛州人民集团私人有限公司，该公司有马来西亚柔佛州政府背景。与此同时，已被广东省列入“一带一路”建设十大推荐项目。此外，碧桂园也与华为、马来西亚电信运营商签订合作备忘录。2015年，多项财税类优惠政策也纷纷落地，为产业入驻保驾护航。

　　美国加州大学伯克利分校城市与区域规划博士、城市经济学家道格拉斯·韦伯斯特认为，森林城市是城市化过程中的里程碑，“没有什么比环保、绿色的智慧城市项目更加的合适。”

　　“我们不仅仅是开发商,更是城市运营商”

　　——专访碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣

　　“我们的岸线不是简单的防浪堤，而是利用了红树林附近的一些植被，还在上面增加了一些人行径和自行车道的设计，跟周围的环境有一种巧妙的结合，营造了优美的公共空间，沿海都是生态景观休闲带。”

碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣

　　在亚欧大陆最南端的柔佛海峡上，一座由中国民营企业投资的人工岛，正逐渐进入新加坡人的视野，同时也引来了各方的关注。它是碧桂园填海筑岛的首次尝试，被命名为“森林城市”。

　　有业内人士评价，森林城市是“未来城市的概念版”，是对化解当前大城市病、城市土地集约利用、生态持续发展的一种尝试。

　　“不止中国关注，整个东南亚乃至世界都关注。”2015年12月20日，苏柏垣接受采访时说。

　　他很清楚，由于特殊的地理位置，已经不再是一州、一国或两国之间的问题，已经涉及到马六甲海峡，乃至整个东南亚的影响。建设得好，将成为未来城市的典范。

　　其实，在马来西亚柔佛州，早已有不少从中国来的房地产商相互争抢这片还未开发完全的土地。而苏柏垣认为，“要想胜出，一定要有与众不同的理解，而碧桂园森林城市就注重生态、环境的打造。”

　　在他看来，碧桂园不再是单纯的开发商，而是一个城市运营商，森林城市也不单纯是一个房地产开发项目。

　　“这个项目随着市场的发展可能持续开发20年以上”苏柏垣说。

马来西亚倾力支持

　　问：我们了解到，森林城市项目获得了马来西亚联邦政府和柔佛州苏丹的大力支持，双方是如何达成这种合作关系的?

　　苏柏垣：伊斯干达特区西部发展比较滞后，柔佛州苏丹(柔佛州最高统治者)一直觉得西部缺少一个发展的引擎。同时，苏丹和当地政府也看到了我们此前在柔佛州金海湾项目的成绩：去化率(在一定时间段内的销售率)已经超过75%。另一方面，在碧桂园董事局主席杨国强心目中，森林城市是新型城市的典范：整座城市立体分层，车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满垂直分布的植物，地面是无污染的轨道交通，这种想法与苏丹不谋而合。

　　最重要的是，在马来西亚联邦政府大力支持下，森林城市2015年已经取得政府颁发批准函(policy paper)，当中针对教育、医疗、旅游(包括会展中心)的优惠政策已经落地。符合条件的产业可获得的税务优惠相当可观，包括5年免税或者5年的100%投资税抵免，这对企业在营运的前期减轻不少负担。与森林城市项目公司合作开发，亦可享受企业所得税减免。

　　问：为什么会在马来西亚选址建造森林城市?

　　苏柏垣：森林城市是集团的头号项目、战略项目。我们在定位的时候就把自己定位成一个城市运营商，而不是开发商。多年来集团杨国强主席一直对于未来城市抱有一个梦想，他看好新加坡旁的区位优势;他认为森林城市将有助于新加坡的发展，它可以让居民享受到大城市新加坡的便利，而同时也能享受着在马来西亚居住时的较低消费。

　　但在新加坡旁找一块地方，但三百多亩都很难，更不要说3万多亩。而马来西亚土地是私有，又有联邦政府和合作方柔佛州苏丹的支持，我们在土地上付出不太高的成本。另外，如果填海，出来的都是海岸和海景，跟在内陆开发有不同的市场。坦率地说，森林城市包括填海、路桥、以及公共设施的配套，比周边其他房地产项目用地都有竞争力。在新加坡旁边拿到永久产权的十几平方公里土地，开发二十几年，这种战略我感觉是有前瞻性的。其实大家看好的不只是马来西亚的潜在经贸发展机遇，更是新加坡的依托。也是我们打广告要特别提到在新加坡旁的原因，我们非常看好它，也依靠它。

　　问：对森林城市的设计，做过哪些先期调研?

　　苏柏垣：我们考察过松岛新城、迪拜、阿布扎比等新型城市，这些城市都有大规模的填海造陆工程。经过实地调研，我们最后感觉，综合自然条件、气候、成本、人口、经济发展支撑及市场辐射等，我们的优势比他们大得多。至于我们判断对不对，就要看接下来的效果了。

环保投入方面也投入巨大的成本

　　问：柔佛海峡是马来西亚和新加坡的自然边界，对于环境影响，双方建立了怎样的协调机制?

　　苏柏垣：关于柔佛海峡的重大环境影响议题, 每个季度新马两国的环保部都会召开联席会议，来研究柔佛海峡这一带的填海项目。事实上，马来西亚的环保部门第一时间就把我们的方案发给了对岸的环保部门。在某种程度上可以说，新加坡是一直在监督我们这个项目的进展。新加坡的环保部发言人也曾公开表示，已经收到了森林城市的环评报告，也在密切关注项目的每一步进展。我们是非常严格地按照双方对环境的要求来做的。因为，森林城市主打的就是生态、景观和环境，如果能对我们项目造成伤害的，唯有环保问题。

　　问：在技术层面上，如何把控填海所带来的影响?

　　苏柏垣：2015年1月，马来西亚联邦政府正式批准了我们的《详细环境评估报告》和《环境管理计划》。前者是论证整个项目对环境的影响是否在可控范围之内，是否会对邻国造成影响，是否会对本地社会造成影响。后者则是计划填海中需要采取哪些措施来控制在填海过程中造成的影响。

　　我们对洋流、水速、水质等指标都有传感器进行监测。同时在填海周围，我们使用双层防砂网进行分隔，防止填沙时水底的扬尘去污染其他国家，并且上空也有无人机进行监控，一切都在可控范围之内。

　　其实为了保证不影响新加坡，我们在填海的投入上是加大的。最初我们只设计有一层防砂网，现在我们做了更保险的选择，多加了一层。这两层防砂网的投入是超出商业考量的，因为这附近的海域比较深，最深要填到海下三十多米。

　　问：四个岛的设计增加了森林城市的海岸线，在这其中还有哪些生态的设计呢?目前进行到什么阶段?

　　苏柏垣：我们的岸线不是简单的防浪堤，而是利用了红树林附近的一些植被，还在上面增加了一些人行径和自行车道的设计，跟周围的环境有一种巧妙的结合，营造了优美的公共空间，沿海都是生态景观休闲带。

　　现在我们正在和SASAKI进行第二期合作，研究如何落实垂直绿化、立体交通怎么连接等问题。

风险可控

　　问：我们了解到，这个项目总投资将超过2500亿人民币，这么大的项目，有没有考虑过风险问题?

　　苏柏垣：当初集团内部也充分论证过，这么大的项目，承担的风险和挑战也是巨大的。首先我们是根据市场需求滚动的开发和投入的，我们现在才填了1平方公里，1500亩。可能我们四个岛二十多年才会开发完成，如果市场好，我们可能10年就会填海完成。市场是不断变化的，但市场的规律我们是可以预见的。其次，我们与合作方柔佛人民基建集团的开发、经营理念相同，碧桂园集团和苏丹的关系比较融洽，森林城市绿色城市、工业化建造等理念与实践也与马来西亚国家政策高度契合。有联邦政府与苏丹的支持，我们完全相信这个项目会稳定的发展。

　　这是一个长期开发的城市、是我们的战略储备项目，底线在我们掌握中。

　　问：有没有可能开辟一个新的交通枢纽，开辟新加坡到马来西亚的公路，缓解两地的交通压力，同时也提升森林城市的价值?

　　苏柏垣：在我们的整体规划中是有这样的计划的。一方面，会有陆地的新海关，希望能从新马第二大桥下来，直接有一条快速路，只用5分钟的时间就可以连接到森林城市的第四座岛。在这条快速路的基础上,我们也希望争取增设一个能直达本项目的海关, 这也是我们希望能得到马来政府大力支持的利好条件,但相关技术与管理问题仍在与政府进一步沟通协商中。