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有近忧 无远虑 商务办公楼安防市场进入理性成长期

资讯频道文章B

    随着地产寒冬的持续,商务办公楼的安防系统乃至整个智能化系统需求是否也在发生变化?住宅地产低迷及次代危机的教训正在促使商业地产回归理性,而不只是短暂的繁荣。在商务办公楼租赁市场需求受到抑制或疲软的情况下,为了吸引租户,开发商更在意给租户提供一个良好的综合环境。对于开发商而言,应从全新的角度去认识安防系统的功用,而不是停留在单纯的“防范”阶段。

    同时,本文对提供资讯的地产商或地产商工程公司的相关人士表示感谢:SOHO、首创、中海地产、昆明竞运达、星河地产、广州恒量机电工程有限公司(隶属富力地产)。

    众多地产调查机构预估, 2009年商务办公楼供应量将再创历史新高,但商务办公楼租售市场的供需矛盾在短时间内仍然存在,甚至因全球金融危机影响而激化。据中原地产统计,2008年全国商务办公楼竣工面积1148.07万平方米,同比增长30.19%,商务办公楼销售面积922.87万平方米,同比下降22.35%,供求比出现逆转。

    戴德梁行分析,伴随金融危机的负面影响逐渐渗透到实体经济,众多行业受到影响,多数企业采取紧缩开支、搁置搬迁计划、控制租赁面积的应对策略,甚至部分企业把后勤部门转移到外围低成本地区。需求的减少致使商务办公楼的空置面积增多,而且租金面临下降的压力。从2008年第四季度后开始,核心城市的甲级商务办公楼市场均出现租金下滑和空置率上升的局面。

    再加上,由于部分地区此前的商务办公楼供应过于旺盛,短期内尚处于“消化”阶段,新建商务办公楼的速度在减缓。在全国商业办公楼最集中的城市:京、沪、深、穗已显现出需求抑制、疲软的态势。根据众多地产调查机构预测,由于价格下降未见底,2009年商务办公楼市场租售可能保持景气下行的状态,在这种情况下,作为商务办公楼必要配套设施的智能化系统及其安全防范子系统的市场是否也将出现波动?

有近虑,无远忧
    作为商务办公楼必备配套设施的安防系统,2009年商务办公楼安防的市场总量在短期内将受到一定程度的牵连,我们可从商务办公楼供应量和安防系统的占比来推测。

政策引导与地区性开发拉动
    目前可见的影响是:由于商务办公楼空置率较高,部分新项目延迟进度或开盘时间,对设备采购的周期有影响。例如,上海很多商业地产项目都延期了,甚至连处于好地段的外滩项目都有停工现象。上海格瑞特机电系统工程有限公司工程部技术室戚经理深有体会,“据公司内部从2003年到2009年3月份的相关数据显示,今年的项目签约最少。”

    不过,这种推迟并不会无期限。上海三意楼宇王伟春表示,“由于政策规定地块三年内没有动工会被政府没收,因此,预计至少到明年上半年商务办公楼相应配套工程项目会开展。”而部分经济中心城市如北京,为了催化商业市场的办公需求,北京政府已出台的《关于促进楼宇经济发展的奖励办法(试行)》所示,政府日益注重,将采取更多的优惠鼓励商务办公楼物业市场的可持续发展。[nextpage]

    另外,与核心城市京、沪、深、穗影响较大不同,二三线城市的地区性开发受到普遍关注,如天津、昆明、南通、烟台、青岛、济南、天津、厦门等。例如,作为天津河东区政府重点项目之一的天津嘉里中心已加快建设速度。嘉里中心项目规划用地面积为8.6万平方米,建筑面积为72万平方米,将建成38层、建筑面积约10万平方米的香格里拉五星级酒店,71层、300多米高的国际甲级商务办公楼,近3000平方米的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物中心、高级精装公寓、地下停车场等。

    成都、重庆两市正以工业园区为基础,配以商务办公、生产加工、生活配套等功能的工业地产正成为新一轮地产投资的热点。而在昆明,由于政府大力推行“城中村”改造计划以及“绿色、节能”理念,将激发出可观的新型商机。截止2011年,昆明起码有70个城中村要改造,且都位于一环、二环路地段,地段优势成为今后商务办公楼的大卖点。

    诸多类似地方政府助推的项目,必然将吸引设计单位、重要智能化集成商、设备提供商角逐。上海现代建筑设计(集团)有限公司赵济安就表示几乎每个礼拜去一次昆明,正是与政府搬迁办项目有关。

智能化看涨,安防占比持平
    作为推测商务办公楼安防市场规模的另一个重要数据就是占比。据了解,一般智能化系统的投资占总造价的7-8%,而安防平均约占智能化总投资的22%。从近几年的发展趋势来看,商务办公楼对智能化系统的需求在提升,而安防也已经成为必不可少的子系统。

    不论地产景气如何,商务办公楼智能化系统的投入有三大前提:一是楼盘的性质,是自用还是租售;二是楼盘的档次和功能;三是看开发商的理念。由于每个商务办公楼的差异比较大,难以有准确的投资比重。据介绍,如果以楼盘性质来看,出租性的大楼一般投资不大,基本上按照国家规范标准做,每平方米几十块钱;而自用性大楼则考虑相对周全,如果这样方方面面都考虑进来的话,弱电的每平方米投入会达到200元以上。其二,根据楼盘档次和功能的不同,一般智能化的占比约为3-4%到7-8%之间。而现在的商务办公楼并不是纯粹的办公楼,还包括商场、酒店、会议等,呈现出功能模块化的趋势,如上海环球金融中心就是典型,这将促使智能化投入增大。其三,成本预算还取决于甲方的认知程度。赵济安分析,“部分开发商按规定关注最基本的档次;认知程度更高一层的开发商会关注提升投资价值的系统;最高层次的开发商希望做‘标杆',形成楼盘的独特价值。”

    作为智能化子系统的安防,其投入也因上述原因出现一定幅度的正常波动,但平均而言占智能化的22%。受访者普遍认为,即便商务办公楼租售不景气的情况下,安防的投入也不会出现大幅下跌,因为它已经成为刚性需求,必须合乎标准规范。根据最新的规范GBT50314-2006智能建筑设计标准,入侵报警系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查管理系统、汽车库(场)管理系统,不论是商务办公楼,还是行政办公楼、金融办公楼,这五个子系统都是必备的。对于开发商来说,安防的比重在总造价中微乎其微,即便节省也省不了多少钱。甚至部分地区因“土政策”支持,整体上安防占比还可能出现上升趋势。如上海要求,商务楼的正门外、停车场、大堂、电梯厅、轿厢、楼梯出入口、总台接待处等公共部位都要求强制性安装彩色摄像机,赵济安认为,“上海的细则高于国家的要求,受这种地方性政策的带动,个人认为每平方米安防投入的上升趋势是存在的。”

    在当前楼市呈现景气下行之下,由于管理规范“保底”,大部分集成商与设备商对此并不担忧项目预算会被砍掉。现阶段开发商对安防系统的投资、对采购安全设备以及工程施工的要求,将不会有大变化,仍处于正常波动范围之内。总的来看,住宅地产低迷及次代危机的教训正在促使商业地产回归理性,而不只是短暂的繁荣。 [nextpage]

理性认识:安防不只是防范
    一般开发商对办公楼智能化工程的操作模式可分为两种。第一种是跟专业的顾问公司配合,由顾问公司提供初步的机电设计方案,再结合开发商提出的需求呈现,由承包商提供报价。第二种是地产商自己做工程设计和施工,如富力、保利等大型地产商一般都有附属公司或队伍负责机电设计、施工。不论在哪种模式之下,大部分开发商认为办公楼的购买意愿与真实需求、地段及价格密切相关,与IT系统配置及需求预期关联性不大;其中,他们认为安防系统作用比较单纯,主要是报警、证据记录及人员或物品的实时保护,较少作为亮点宣传。

    而现在情况已大有不同。为了稳定客源,开发商更希望保持客户满意度,提升楼盘的服务和品质,尤其是对于大型开发商或物业公司而言。同时,新形势新的危机潜藏,办公楼将更关注安全,而租户也会更在意商务办公楼的综合环境和管理水平,并考虑是否续约。博世安防系统智能门禁及集成安防系统高级产品市场经理张辉表示,“近来,从希望有好的出租率和回报的初衷出发,有的开发商或物业单位主动向我们提出需要满足差异化应用的方案。尤其是随着商务办公楼功能模块化趋势,他们希望整个系统可以覆盖到商场、酒店或会议中心的安防和通讯设备应用。”

    因此,安防作为智能化系统的子系统之一,亦有作为差异化竞争手段的可能。从目前的情况来看,开发商需要跳脱以往安防只是防范的固定思维,更多地从智能化系统整合的角度来看待安防系统所发挥的作用,主要表现在两个方面:首先是商务办公楼相关人员的应急情况下的快速逃生;其次是作为商务办公楼日常物业管理的手段之一。

比“高”更要比“逃得快”!
    去年,5月12日汶川地震余波传到上海,多处高层建筑有明显震感,陆家嘴、人民广场、徐家汇、南京西路、虹桥古北、五角场、普陀、闸北......各大商务办公楼采取紧急疏散措施。而地震之后,引发了人们多角度的思考,诸如商务办公楼的抗震性,以及如何让每一层的办公人员快速地逃生。

    反观目前国内的商务办公楼,在争“高”的同时,是否有真正从保护大楼及其人员安全的角度去思考呢?很多开发商更关心的是如何符合国家规定,很少在安全方面提出更多创新的亮点。其实,商务办公楼是人员相当集中的地方,也是容易发生应急事件的地方,从整体设计的角度看,任何一个环节的设计都是为了保证大楼及其人员的安全。斯恩威(北京)自控系统工程有限公司(简称“CAN”)副总经理王永辉表示,“在国外,安防系统也称为生命安全系统(Life Safety System),包括CCTV等安防系统在内。他们更多地从保护一个生命的角度出发。”因此,除了日常的安全问题如盗窃之外,办公楼的安全更应理解为在紧急情况下如何保护生命安全。

    从智能化系统设计的角度看,紧急情况下的逃生涉及到各个子系统之间的配合。CNA的王永辉以火灾发生后的逃生为例解释,“当火灾发生之后,触发各个IP电话报警,显示信息如‘火灾报警,请立刻离开',并进行公共广播,同时,集成系统立即对每一个子系统发送相关的指令。例如命令楼控系统停止运行空调系统,关闭排送风启动排风系统,避免更多的氧气进入火灾区域;同时在紧急逃生的楼道加压,使得烟雾进不来;门禁系统撤防,不必刷卡离开等;如果有人在开会,由于会议室的封闭性而听不到报警声的话,IP电话也会报警并显示信息,等等。”而保安人员还可以通过视频监控系统及时调用重要位置的视频信息,查看火情,并及时进行应急指挥。当前,办公楼节节攀高,而如何让每一层的人员如何更快速地逃生,是一个值得相关产业认人士思考的课题。 [nextpage]

    不少安防人士认为办公楼安防较难作为亮点推广。其实,SI或设备商更应从整体安全的角度去看待安防系统的“潜能”。当然,这势必将对安防企业提出更大挑战:集成商能否胜任如此复杂的相关子系统的整合;而供应商的产品能否胜任,能否和大多数产品集成在一起。

应考虑办公楼“管理”的需求
    现在很多行业对安防产生了内部流程管理的需求,在商务办公楼也不例外。安防系统的应用给物业单位节省了人力,例如利用视频监控系统进行无人化的管理等。而现在,变化较大的是门禁系统因在管理中的作用而受到开发商和物业单位的重视。

    目前,商务办公楼呈现多功能化趋势,对管理的需求也更加迫切,像环球金融中心就是典型。据相关人士介绍,环球的每一层消防通道出入口等设置了门禁点,采用梯控系统,并利用门禁系统根据不同的功能模块对不同的群体进行权限和路线管理,例如观光者的权限,办公人员的权限等,同时各个群体的行走路线都是受管理的。

    而如果是商务办公楼楼群的话,更需要考虑门禁系统的一卡通管理功能。如北京的环球贸易中心,它集商务办公楼、酒店、公寓、会议会展中心、商业中心等为一体,以一卡通系统为切入点,来实现内部各分系统之间的信息交换、共享和统一管理,同时也实现一卡通系统与各子系统之间的信息交换,统一管理和联动控制。同样的需求在功能丰富的高科技开发园区也有体现,由于一般园区地处偏远而且面积大,其管理涉及到各个子系统之间的关联与整合。

    另有地产商并不以安防目的而采用安防系统。例如深圳赛为参与的罗湖商务中心项目,一些门禁点位只是为了满足物业在管理上的细节需求。

    作为器材商或集成商,需要考虑如何帮助物业管理。博世的张辉表示,“如何把产品升华到方案,贴合物业需求是关键,否则再好的产品也发挥不出应有的作用。”他补充解释,“第一考虑从哪些部位去装,不该装的地方不要装,否则管理麻烦;第二,安装之后怎么应用,系统与系统之间是否要做集成化或联动;第三,进一步考虑如何保安的工作流程融合。最终让办公楼的工作人员和来访者感觉舒心、安心、放心,并且友好。”

模数最优,IP开始试用
    IP化的趋势是不可回避的,因此,搭建一个既能兼顾现状,又能为将来升级做好准备的系统成为开发商考虑的要素。目前,商务办公楼采用模数混合方式被认为是最优的解决方案。赛为的林必毅表示,“采用数模混合方式,可以满足存储画质、监控画质、性能价格比的要求。”但是,现阶段,开发商希望楼盘的定位与众不同,以吸引租户,开始萌生提供一个IP环境的想法。而IP方式也开始在商务办公楼试用,如北京国贸三期采用AXIS编解码器,上海新鸿基广场只有前端是模拟,CNA的王永辉也以与思科、泛达合作的杭州某综合化办公工业园项目为例,谈到对IP的体验。

    据其介绍,该园区面积达42.9亩、共50栋楼,分期进行。前期开发6万平方米作为园区的核心区,而如果将来扩建时还需要敷设大量的同轴线和双绞线的话,布线成本和复杂度就会急剧增加,唯一的解决方法就是IP。在施工过程中,他明显感觉到省了很多协调工作,节省了时间和人力,布线成本也大大降低,但也增加了设备采购成本——交换机。“尽管如此,IP方案适合这个工业区的需要。而且,参与方都希望强调的是奠定一个IP化标杆,”他表示。[nextpage]

    从现状来看,大多数开发商接纳IP化监控还需要一段时间;而网络门禁由于占用带宽比较小,存储方面的投资也更节省,反而得到比较快的应用。博世的张辉提到,“博世参与的很多商务办公楼项目都是采用网络化的安防系统,尤其是门禁系统。而监控是否采用IP化方式,我们将根据项目性质、具体的要求和设计单位的意见,同时以保护用户的投资为目标,并考虑未来技术和需求的升级,提供合理化的解决方案。”

合理选型,约定品牌
    作为开发商,除了关注安防产品的基本功能之外,例如图像黑白或彩色,采用哪种探测方式,统一接口标准等,从长远发展的角度,他还会考虑主动约定品牌,而规模较大的开发商一般都有一份设备商清单。

    由于品牌的差异性比较大,设备之间的差异也比较大,开发商希望进行品牌约定。在这个过程中,集成商应主动引导开发商考察品牌。上海三意楼宇王伟春解释,“一般开发商对安防了解不多,但他也会主动去考查,主要观察同样档次的产品,是否有提升投资价值的功能。但如果开发商独自考查,可能只看到表面上的风格、外观等,而很多隐藏在背后的智能化功能却看不到。因此,集成商有责任去引导开发商。”

    而关于选用品牌,开发商较倾向于选择合资品牌,或在国内生产的国外品牌,尤其是摄像机,大多为松下、博世、三星等品牌。另外,由于门禁系统使用频繁,容易损坏,比较倾向于使用进口品牌。但如果系统集成的话,考虑到国外产品不开放、软件修改比较麻烦,开发商不一定会采用国外品牌。

新的建设思路:“交钥匙”
    同样出于吸引租户的目的,近来不少开发商或物业单位开始了一种新的建设思路——“交钥匙”,即把系统全部做好,终端租户只要入住即可,这在报警、门禁等安防产品上已有体现。

    过去,仅仅在整体销售或自用性办公楼中才存在安装所有智能化系统的现象,而出租性晌商务办公楼则只是建设公共部分的智能化系统,并预留接口给租户。随着几乎每一家租户都有自己的一套安防系统,开发商也希望在办公楼建设时就做好安防系统的统一设计乃至统一建设,在给租户提供一个更加安全环境的同时,也方便物业单位进行统一管理。博世的张辉表示,“目前我们碰到的这种需求越来越多。由物业根据需要对于不同系统不同覆盖区域开放相应权限,做到既统一又相对对立,最大限度兼顾了私密性与灵活性。”

    像中海地产也有同样想法。以门禁系统为例,很多地产商只考虑做大堂门禁系统,而不会将门禁细化到租户。而据了解,中海不仅做大堂门禁,还会考虑给每个租户提供一套门禁系统。假如20层的楼共100个租户,以一个门2000元估算,总投资也达到20多万。相信,这种新的建设思路,将给做商务办公楼安防的企业以极大鼓舞。

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