【安防知识网】作为安防行业的“元老级”应用领域之一，住宅小区安防市场一直与房地产市场息息相关。挺过金融海啸的狂潮时期，2009年下半年，各地房地产市场逐渐回暖。随之而来，从资金投入到系统建制，住宅小区的安防应用有何变化？早些年热炒的智能小区，如今应用现状如何？经过近二十年的发展，住宅小区安防正以怎样的姿态展现在市场中？本期专题，笔者有幸采访到国内知名开发商金地、中海、华侨城，物业公司保利物业及专业的小区安防工程商，一起去聆听他们对这一市场的看法。

        最近，如果你没听说过《蜗居》那就太out了！“居”即房子，对于房子，每一个都市人都深有感触甚至是曾体尝切肤之痛，这大概也是此剧备受追捧的原因之一。在高房价之下，一般人要从初出茅庐混到久经沙场方可承受“蜗居”之重。在此不做影评人，只是想借它做味“引药”顺理成章的牵扯出今天的主题，房子对于都市人的重要性从剧中可略窥一二，住宅市场的发展走势也时刻牵动着无数民众的心。

        在挺过金融海啸的狂潮时期之后，今年下半年，各地房地产市场又热闹了起来。作为一个安防媒体人，我更感兴趣的是：住宅小区市场是否也如此热闹呢？楼市的走高对住宅市场的安防需求又有何影响？

地产市场繁荣，需求持续拉大 
        挥别了2008年的信贷紧缩，2009年的信贷松动可谓慷慨，为了提振经济，央行持续积极地向市场注入流动性资金。根据戴德梁行的调查，2009年上半年广义货币供应量(M2)同比增速高达24%，远超过年初央行预期的全年17%的增长目标。短短六个月时间，央行已向市场额外多注入了大约5万亿元的流动性资金以确保整体经济活力，整体市场流动性充裕。

        受益于适度宽松的货币环境，房地产行业从银行系统获得的信贷支持也得到持续改善。2009年1、2季度房地产开发企业获得的信贷资金增速同比增长分别高达9%、82%，远超整体信贷增速水平。在宽松的货币政策及一系列救市政策的刺激下，因全球金融危机而陷入低谷的中国楼市经历了短暂的调整之后奇迹性反弹。

        12月10日，国家统计局网站公布了最新1-11月全国房地产运行情况。数据显示，1-11月，房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%。从销售来看，截止11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%（详见图1、图2）。

[nextpage]         种种迹象表明，中国楼市迎来了它的再次繁荣。尽管近日国务院明确提出要遏制部分城市房价过快上涨，但其目的主要在于打击投机行为。另外，城市化进程提速及工业化升级带来的刚性需求也不容忽视。因此，可以预见，即便2010年将有收紧信贷的动作，但对自住性需求住宅市场影响不大，整体楼市仍将保持活跃。二三线城市尤其值得期待，近年来各标杆房企都加大了其在非一线城市的土地储备比重（见表一），在一线城市扩容仍存压力的情况下，二三线城市的发展将掀起热浪。

        那么，在民用住宅市场如此欣欣向荣的背景之下，与这一市场息息相关的小区安防建置又将出现哪些变数？通过此次采访发现，相较于以往，虽然小区对新技术的应用依然不明显，但早已不是当年的“亮点”、“卖点”，甚至成为一种默认的“基本配置”。作为一个发展近二十年的市场，我们看到更多的是它的成熟与理性，无论是被诟病已久的低价竞争还是之前热炒的智能小区，此次都看到了各方不同的思考，大家更注重实际的应用。即使一直处于“被动接受”状态的物管单位，其与开发商的互动也明显增多。

投入：不变的话题，不同的思考 
        目前，在住宅小区中，弱电的投资大约占建筑总投资的5%-8%，其中，安防系统是最主要的花费。据同方数字城市科技公司高级技术经理邱金坚介绍，在小区安装系统相对简单、单一的情况下，安防投入甚至可占到弱电系统总投资的80%，即使系统较全面的时候，安防投入仍然可占据弱电总投资的50%-70%。近年来，随着系统的增多及产品档次的提高，这一投入的成长率保持在15%-20%左右。以一线城市及内地省会城市为例，住宅小区的安防投入大概分为三个级别：普通楼盘1500-3000元/户，豪宅3000-8000元/户，别墅8000-20000元/户。

        从以上数据来看，小区安防的投入较为良性，并无以往低价竞争的硝烟，这大概也是这一市场与以往不同之处。昆明竞运达科技有限公司工程部经理霍钢拥有多年的小区安防经验，讲起投入，他很有感触，“以前的开发商基本都是一味强调成本，一降再降，很多工程商在那时候都选择退出这一市场”。不过，现在的开发商都已经是安防“老手”了，经过多年的实践经验，哪个品牌服务比较好、哪个产品用得比较久、哪个系统比较实用，他们心里都有一本帐。虽然对成本的管控依然比较严格，但单纯价格竞争的气氛显然没有那么浓厚。[nextpage]

        除工程商外，对投入更有发言权的莫过于开发商了。华侨城地产是国家一级房地产综合开发企业，主要以开发别墅、豪宅为主。由于别墅和豪宅的业主一般是个人想法非常强烈的群体，因此，这些小区的安防系统比较单一，主要做外围的出入控制、监控系统、停车场等，具体到室内基本只预留一些接口等待业主自行完善。如果是公寓式的小区，华侨城的做法又不一样，考虑到这类小区容积率较高、人员往来频繁，发案风险大，他们一般都会建设较为全面的安防系统包括大厅的监控、电子巡更等，但在产品档次上不如别墅区。

        正如黄飞跃所说，不同的楼盘不一样的考虑，主要还是要看楼盘的定位。相对于以前的一味压成本或者将成本放在第一位，开发商显然有了不同的思考，对待安防投入更加理性，依据不同楼盘“区别对待”正是其理性思考的具体表现。

安防不再是筹码，形成一定配置标准 
        如果将时间回拨两到三年，安防系统在住宅小区中的应用在大多时候依然被当作一种“亮点”、“卖点”来渲染，开发商将其作为一项增值服务及拉高房价的筹码。时至今日，这一情况不复存在。随着大众对安防认识的普及，以及对自身居住安全的重视，安防技术受重视程度越来越高，用四川先锋电子有限公司总经理黎国安的话来说，是“已然形成了一定的配置标准”。

        这里所说的“标准”主要是指子系统配置，目前，在住宅小区中普遍应用的子系统有对讲、视频监控、周界、报警、门禁、电子巡更及停车场系统。不同楼盘的区别主要在于选择产品的档次及应用深度的不同，例如，对讲系统是采用可视对讲或是非可视对讲，监控点位的密度也会因楼盘的定位有所不同。但是这一架构已经基本成熟，通常不会有大的变动。

        要形成这样的“配置标准”当然少不了开发商的支持，经过多年发展，开发商对安防已经有了一定认识，“并且，好的开发商不太可能一个楼盘一个样子，往往上个楼盘做了的系统下个楼盘也会做，只可能越来越完善，递减的可能性不大。”金地集团深圳分公司成本管理部资深造价工程师毕洪雨如是说。如此一来，有样学样，慢慢的，大概的“模子”便出来了。另外，业主对安防系统的需求也较以前更为凸显，有开发商反映，在以前，安防系统更多是“被介绍”给业主，而现在，安保系统是否完善已经成为业主选择楼盘的考量因素之一。业主的这一转变，也间接地促进了住宅小区安防应用的发展。

        相对于这些“民间标准”，相关法规的出台具有更强的影响力。早在2008年，我国首部专门针对住宅小区安防的推荐性标准《住宅小区安全防范系统通用技术要求》出台，标准规定应在楼栋出入口和住户厅设访客（可视）对讲系统、在小区的出入口以及停车库（场）等地应安装视频监控系统等。在此基础上，各地根据当地实际情况进一步拟定了地方标准，例如，上海明文规定周界防范禁止使用红外对射，改用电子围栏等其他报警方式，以及总线式报警系统不能与对讲系统集成（避免占线，报警信息无法及时送出）等。[nextpage]

        由此可以看出，无论是开发商、业主还是政府，对住宅小区安防应用的重视度都有了极大的提高。并且，无论从政策的高度，还是实际的做法来看，住宅市场的安防系统配置已经形成一套相应标准。

理性看集成，以具体应用为导向 
        在现阶段，谈安防，言必及集成。那么，拥有众多子系统的住宅市场，其安防集成现状又如何呢？

        其实，从技术本身来说，集成虽然有一定技术含量但并不是一道不可逾越的关卡，在小区安防中，集成与否更多取决于开发商的理念，他们认为有价值才会去做。不过，从采访来看，大家对集成应用依然比较保守。以金地为例，他们就认为，将所有子系统集成到同一个软件平台上意义并不大，小区安防市场也还没达到这个水平。在毕洪雨看来，现在的住宅小区安防依然是以物业管理公司的人员管理为主，技防只是辅助作用，因此，“没有必要花钱去做这个事”。另外，他认为自成系统安全、稳定，如果都集成到一起反而容易出现问题，也不利于管理。

        这样的考虑自然有它的道理，但并不是所有人都这样认为。深圳市中海楼宇科技有限公司总工程师吴美刚则有自己的看法，虽然集成对房价的提升作用不大，但从提升管理水平的角度来说大有裨益，具有一定品牌增值效应。因此，他建议可以对一些成熟的子系统做适当集成。例如，周界报警与视频监控的联动，一旦触发报警立即联动附近摄像头即时拍照录像；其次，可视对讲与报警信息的联动也是近两年较为热门的集成，可确保报警信息及时发布到户。

        虽然各有想法，但从总体来看，可以肯定的是开发商对安防的认知度越来越高，也越来越理性，聚焦到集成上，各家都有自己的判断。

智能小区渐“炒”渐淡，更注重实用 
        如果是两年前谈住宅小区安防，肯定逃不过“智能小区”这个概念。在当时，智能小区可谓风靡一时，然而，此次采访却发现甚少有人提及，这当中究竟为何？

        什么是智能小区？它与普通住宅小区安防的区别又在哪里？对此，经验颇丰的杭州安信电子工程有限公司总经理刘锦海是这样理解的，智能化住宅小区是指利用现代通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、IC卡技术等，通过有效的传输网络，建立起的一个由综合物业管理中心与安防系统、信息服务系统及家居智能所组成的“三位一体”住宅小区服务和管理集成系统。[nextpage]

        乍一听，确实不错，可以为业主提供更安全舒适的生活环境。但可惜的是，真正能做到如此程度的零星可数，除一些豪宅或别墅外，绝大部分只是在炒概念而已。很多小区上的是一些普通的安防系统，却打着智能小区的大旗吸引眼球！“但是现在已经行不通了”，上海延华智能科技股份有限公司技术部主管工程师郑剑锋如是说。随着大家对它的认识更加深入，思考也变得更理性，追捧的就自然少了，地产商也无谓再将其作为卖点来强调，难免显得“剃头担子一头热”。

        相较于概念，如今业主更注重实用，能解决实际的问题即可，而对3G、家电自控等个性化应用需求不大。况且，即使技术再先进也需要人来管理和操控，从以往经验看，住宅市场人防与技防结合做得不是太到位，新技术用得多反而成为了一种技术堆砌。或许，这也是智能小区渐炒渐淡，业主趋于注重实用的原因之一吧。

物管从缺位到互动增多 
        物业管理单位是住宅小区安防系统的最终管理方和使用方，由于无法涉及前期建设，一直以来，物管对系统的需求难以在实际项目中得以体现，往往容易造成建设与管理脱节。所幸的是，这一情况近期有所好转，物管单位与开发商的互动性增强不少。

        通常情况下，大型开发商都拥有自己的物业管理单位，负责对自己开发的住宅小区项目进行使用后的管理工作，如金地、中海、华侨城、万科等，而那些没有自己物管单位的开发商则将小区委托给专业的物业服务公司来进行管理。如此一来，便衍生出两种截然不同的互动模式。

        据深圳市华侨城房地产有限公司技术工程部经理黄飞跃介绍，由于有自己的物业管理单位，综合考虑后期管理成本，“一般会去听听他们的想法和需求”，在资金允许的情况下尽量去满足。而如果是交给其他物业公司则基本由开发商来敲定，不过，即便如此，他们依然会“从普通的需求去建设，也基本能满足物业的管理需求”。相对于前几年完全的被动接受，物管的地位还是有所提升的。

        其实，要想形成良性互动，除开发商的重视外，物管单位自身的争取也非常重要。深圳市保利物业服务有限公司在全国范围内都是首屈一指的物业楷模，其总经理李娟认为，作为小区安防系统的实际使用者及管理者，物业管理单位的姿态应该更积极，在建设之初，便应根据小区的定位向开发商提出合理、有效的安防建议供其参考。

        虽然在对小区安防系统的选择上，具有决定权的是开发商，物管单位依然只是建议方，但双方的互动明显增多。在此趋势之下，相信住宅小区的安防建设也会朝着更合理的方向发展。一起期待！